路線価 (2023) 新潟県魚沼市本町2-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 魚沼市新潟県魚沼市本町２丁目１１番
価格時点	2023 年
駅名	小出駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円／坪 1平米 3万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部の既成商業地域、幹線道路沿線の路線商業地域及び住商混在地域である。需要の中心は地元個人事業者及び中小企業である。中心部の既成商業地域では国道１７号沿いや新興の商業集積地に顧客の流出が続いている。コロナ禍に伴う収益性の低下からの回復は鈍く、商業用地需要は減退している。早期資産処分等、個別の事情を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は市内の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は地元法人、個人事業者等である。幹線道路沿いに郊外型大型店舗が進出し商圏の中心となっている一方、既成商業地域は顧客流出により繁華性が低下している。なお、画地規模等により取引価格にばらつきも大きく、取引形態も多岐にわたることから中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 魚沼市中心部の既成商業地域では、取引指標として利便性や地縁的な立地が重視され価格が形成されている。比準価格は複数の事例を重視等して求めたものである。不動産市場の実態を反映したもので信頼性は高い。繁華性の低下により賃貸を目的とする需要が殆どなく、経済合理性が乏しい収益還元法の適用は困難と判断した。以上、比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用の建物を中心とした商業地域で、賃貸物件は殆ど見られず市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小出駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	魚沼市新潟県魚沼市本町２丁目１１番
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	35 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	32 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小出地区中心部の既成商業地域。
街路	１８ｍ国道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業集積地への顧客の流出、経営者の高齢化、後継者不在により繁華性が低下している。暫くは商業用地需要の低迷が続き、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　市中心部の既成商業地域であり、当面は同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、周辺郊外路線商業地域の発展による繁華性の低下から下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)魚沼市の人口の減少率、高齢化率は県平均より相当高い。雇用情勢は改善傾向だが、コロナ禍後の物価高の影響を注視する必要がある。 (2)市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が県全体より高く、特に中山間部では過疎化が進行している。商業地の取引価格は下落傾向が続く。
地域要因
(1)商業集積地への顧客の流出が継続。経営者及び購買層の高齢化、コロナ禍からの回復の遅れもあり宅地需要は低迷している。 (2)市中心部の既成商業地域であるが、郊外路線商業地域の発展により顧客が流出し繁華性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市本町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,620 円／平米 4万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,135 円／平米 8万3,096 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,451 円／平米 11万7,201 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市本町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万831 円／平米 3万5,807 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,858 円／平米 10万5,323 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,319 円／平米 11万6,765 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公７８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市本町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,822 円／平米 9万8,592 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,450 円／平米 9万4,056 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,386 円／平米 11万6,986 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市本町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,866 円／平米 6万5,677 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,168 円／平米 8万9,817 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,375 円／平米 11万6,950 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情