路線価 (2023) 新潟県魚沼市須原字宮前1504-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 魚沼市新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１
価格時点	2023 年
駅名	越後須原駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	293万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	293万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守門地区を含む魚沼市内全域の集落に形成される商業地域で広域的に形成されている。当該地域は国道沿いに位置するが中小店舗が散在する程度であり、主な需要者は圏域内の地縁関係者である。国道１７号沿線や井口新田などの商業集積地に顧客の流出が続き、商業用地の需要は低迷している。取引される価格水準は規模等により幅広く、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。 (2) 　同一需給圏は市内集落地域の商業地域及び住商混在地域であるが一部隣接市に及ぶ。需要者の中心は地元個人事業者等である。市中心部の幹線道路沿いに郊外型大型店舗が進出し商圏の中心となっている一方、市内集落地域の既成商業地域は、顧客流出、人口減少、高齢化進行による購買力の低下等から繁華性が乏しい。なお、画地規模等により取引価格にばらつきも大きく、取引形態も多岐にわたることから中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗等が中心で、貸店舗需要が見込めないため、市場参加者の観点から収益還元法は非適用とした。したがって、本件においては、自己使用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自己使用の建物を中心とした繁華性の低い既成商業地域で、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	越後須原駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、民宿等が見られる守門地区の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	魚沼市新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	越後須原駅前の既存の商業地域
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの近隣商業地域であるが、山間地のため繁華性は低く店舗用地等の需要はほとんどない。今後も同様の状況が続き、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　旧守門村中心部の既成商業地域であり、当面は同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、大型店舗への顧客流出、人口減少、高齢化の進行による購買力の低下等から繁華性に乏しく下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豪雪地帯の魚沼市の人口は県内でも大幅な減少傾向にある。高齢化率も県平均よりかなり高い。 (2)市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が県全体より高く、特に中山間部では過疎化が進行している。商業地の取引価格は下落傾向が続く。
地域要因
(1)周辺人口の減少等に伴い繁華性は低下し、郊外型スーパー等の商業施設への顧客流出が続いている。 (2)旧守門村の既成商業地域である。市中心部大型店舗等への顧客流出等により繁華性に乏しく、土地取引も殆ど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,686 円／平米 3万8,634 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,255 円／平米 3万7,209 円／坪
標準価格 平米 坪	1万709 円／平米 3万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,979 円／平米 1万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,043 円／平米 3万9,814 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,807 円／平米 3万9,034 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万860 円／平米 3万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,086 円／平米 4万3,262 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,379 円／平米 3万7,619 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,149 円／平米 4万3,471 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,954 円／平米 3万9,520 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情