路線価 (2023) 新潟県南魚沼市塩沢字来清2440 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 南魚沼市新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
価格時点	2023 年
駅名	塩沢駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	416万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	416万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円／坪 1平米 2万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧塩沢町を中心に隣接する旧六日町を含めた住宅地域である。需要者の中心は当該地域の居住者及び地縁を有する個人である。塩沢地区は、商業地としては観光地がメインとなっており、いわゆる生活利便性の高い商業施設が乏しいため、外部からの転入需要は弱いものの、塩沢地区中心部は住宅地需要が比較的底堅い。土地は２００～３００㎡前後で総額４００～６００万円程度が市場の中心価格帯だが、売れ行きが良いのは４００万円程度の物件である。 (2) 　同一需給圏は南魚沼市のうち旧塩沢町市街地の中心部から郊外にかけての住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び地縁関係を有する個人である。分譲地では圏域外からの転入も一部見られる。一次取得者層を中心に総額を重視する傾向が強い。人口減少、高齢化の影響もあり需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地では２００～３００㎡前後で総額４００～６００万円程度、新築の戸建物件では殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地は冬期間の積雪が多に地域にあって、駐車場、落雪スペースの確保が難しいことから、合理的な賃貸想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	塩沢駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南魚沼市新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	120 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	塩沢駅、市役所塩沢庁舎に近い既成住宅地域
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口減少、高齢化の進展の影響も見られるものの、塩沢地区中心部に近いため、住宅地需要は底堅い。地域内に格別の変動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (2)塩沢地区の標準住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないと予測される。人口減少、高齢化の進展の影響もあり、地価水準の下落傾向が継続していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大和地区の魚沼基幹病院周辺、六日町・塩沢地区の中心部近くへの住宅地需要は堅調であるが、転入需要が弱い既成住宅地の需要は低迷している。 (2)　南魚沼市の人口減少率は新潟県平均よりも強い減少傾向にあり、高齢化率も高い。直近の土地取引件数はやや減少、新設住宅着工戸数は増加。
地域要因
(1)塩沢地区中心部に近い熟成した住宅地域で、相応の住宅需要が見込まれる。地域要因に格別の変動要因はない。 (2)　地域要因の変動は特に見られないが、地域の成熟が進み、人口構成の高齢化が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)　個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,487 円／平米 7万4,342 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,463 円／平米 9万793 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,452 円／平米 8万4,144 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,345 円／平米 8万3,791 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,092 円／平米 8万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,592 円／平米 8万1,301 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,233 円／平米 8万114 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,021 円／平米 7万6,107 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,861 円／平米 7万5,578 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,188 円／平米 2万7,070 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,638 円／平米 8万8,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,942 円／平米 8万2,458 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市塩沢字来清２４４０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,455 円／平米 6万4,318 円／坪
推定価格 平米 坪	2万483 円／平米 6万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,183 円／平米 7万9,949 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情