路線価 (2023) 新潟県胎内市若松町1550-123 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 胎内市新潟県胎内市若松町１５５０番１２３
価格時点	2023 年
駅名	中条駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	385万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	385万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円／坪 1平米 1万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね胎内市中心市街地付近に位置する既成の住宅地域。需要者の中心は胎内市内居住者であり、圏外からの転入は少ない。胎内市では近年、本郷や柴橋などにおいて供給される新興住宅団地や、小規模開発された分譲地の選好性が高まる一方、住民の高齢化が進む既成住宅地域の選好性は劣り、需要も乏しく土地取引も少ない。土地は総額で３５０～５００万円程度、新築の建物付きで２０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、概ね胎内市中心部及びその周辺の住宅地域一円である。需要者は、同圏内在住者が大半であり、圏域外からの転入者は少ない。市街地に近い利便性で優る幹線道路背後の分譲地や大規模開発による区画整然とした新興住宅地域に需要が流れているため、街並みの古い既成住宅地域に対する需要は弱含みである。土地は４００～６００万円、新築戸建物件は少ないが２５００万円以下の物件が需要の中心と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。一時は胎内市内に学生向けアパートの大量供給があったが、現在では投資採算性に見合う収益物件が少なく、特に既成住宅地域内においてはほぼ全てが自用の建物であり、同一需給圏内では賃貸物件は見受けられないことから収益還元法は適用しなかった。したがって周辺公示地価格等との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 低層の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中条駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	胎内市新潟県胎内市若松町１５５０番１２３
標準地の範囲
東	40 m
西	120 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	胎内市役所の北方、中条地区市街地外縁部に位置する既成住宅地域
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中条地区市街地外縁部の既成住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予想する。人口減少・少子高齢化による不動産需要の低迷を受け、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。 (2)一般住宅が建ち並ぶ郊外寄りの住宅地域であり、今後も熟成した住宅地域として維持されるものと予測される。新興住宅地域に需要が流れていることから、既成住宅地域の需要は弱く、地価は今後も下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)胎内市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は、令和２年が２９０件に対して、令和３年が２５２件と約１３％減少している。 (2)胎内市の人口は減少、高齢化率は県平均を上回っている。土地取引件数は前年比で減少傾向にあるが、新設住宅着工戸数は増加傾向にある。
地域要因
(1)胎内市中心市街地にも比較的近いものの、新興住宅団地との競合により既成住宅地域の選好性は劣る。 (2)熟成した住宅地域で地域要因に大幅な変動はないが、新興住宅地域への需要流出や住民の高齢化もあって、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)南向きの画地であるため、地域内においては選好性が高い。 (2)接面街路が南側のため、日照・通風等の快適性が優っている。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市若松町１５５０番１２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,320 円／平米 5万3,954 円／坪
推定価格 平米 坪	2万672 円／平米 6万8,342 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,976 円／平米 5万9,429 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市若松町１５５０番１２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万722 円／平米 6万8,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,242 円／平米 7万3,532 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,535 円／平米 6万1,277 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市若松町１５５０番１２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,163 円／平米 8万9,801 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,601 円／平米 8万4,637 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,286 円／平米 6万454 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市若松町１５５０番１２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,688 円／平米 8万4,925 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,105 円／平米 5万6,549 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情