路線価 (2023) 新潟県胎内市本町2776-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 胎内市新潟県胎内市本町２７７６番８
価格時点	2023 年
駅名	中条駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,073 円 1平米 3万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,073 円／坪 1平米 3万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね胎内市及び村上市の既成商業地域及び混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主及び法人が中心と考えられる。個人消費の不振、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、国道７号沿いの大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等を背景に、古くからの商業地域の衰退は続き商業用地の需要もほぼ無い。既成商業地の取引は少なく、業種や画地規模により取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、胎内市の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は、地元の個人事業者や小規模法人が中心であり、間口狭小な画地が多いことから住宅用地としての需要は見込み難い。店舗経営者の高齢化や郊外の大型店への顧客流出が進行し、空き店舗が多く見られる等、商業用地としての需要は弱含みである。胎内市の既成商業地域の取引は少なく、また、規模や取引事情によって取引価格の偏差が大きいため、中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。胎内市内では自用の店舗又は店舗併用住宅としての利用が中心であり、空き店舗も多く賃貸物件の需要は極めて少ない。同一需給圏内においても投資目的での賃貸物件は見受けられないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって周辺公示地価格等との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗等併用住宅が大半を占める繁華性の低い既成商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中条駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	97.4 坪 (322 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	胎内市新潟県胎内市本町２７７６番８
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	43 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中条地区中心市街地に位置する既成商店街だが、人通りは疎ら
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中条地区中心市街地の既成商店街であり、大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出により今後も商況の低迷が予想される。閉鎖店舗も多く収益性も低下していることから、地価は下落が続くものと予測される。 (2)店舗等併用住宅を中心とした既成商業地域であるが、今後は店舗部分の閉鎖等によって商業機能性のさらなる低下が予測される。商業用地の需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,073 円 1平米 3万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,073 円 1平米 3万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)胎内市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は、令和２年が２９０件に対して、令和３年が２５２件と約１３％減少している。 (2)胎内市の人口は減少、高齢化率は県平均を上回っている。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出、店主や顧客の高齢化を背景に、既成商店街の需要は少ない。 (2)郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下が続いている。商業地需要は弱く、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３調５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市本町２７７６番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,068 円／平米 9万6,099 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,309 円／平米 11万120 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,093 円／平米 11万2,711 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市本町２７７６番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,451 円／平米 4万4,469 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,059 円／平米 5万6,397 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,591 円／平米 10万4,440 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	胎内市
地域	新潟県胎内市本町２７７６番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,058 円／平米 4万6,476 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,260 円／平米 8万3,510 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,020 円／平米 10万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	村上市
地域	新潟県胎内市本町２７７６番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,002 円／平米 5万2,903 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,092 円／平米 8万2,954 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,456 円／平米 11万606 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情