路線価 (2023) 新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山2166-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 北蒲原郡聖籠町新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１
価格時点	2023 年
駅名	佐々木駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.7 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	580万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	580万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、聖籠町中心部及び周辺の住宅地域である。需要者は、既存の県道沿いであるため、同圏内在住者及び地縁的・血縁的関係者が大半であるが、周辺の分譲地では圏域外からの転入者も見られる。標準地周辺の県道沿いや県道背後地域で小規模開発による新規分譲地が供給されており、売行きは比較的好調である。取引が少なく規模や取引事情によって取引総額の偏差が大きいことから、市場における中心価格帯の判定は困難である。 (2) 同一需給圏は、聖籠町中心部周辺を主とする住宅地域である。需要者は聖籠町及びその周辺の居住者が中心である。新規分譲地においては、高値での取引も見られるが、既成の住宅地に対する需要は少ない。事情を含む取引も多く、規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の店舗、事業所等も混在する住宅地域であるが、自用目的の取引が中心であり、賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の混在住宅地域であり、賃貸物件は乏しく賃貸市場が未熟成であるため収益還元法は適用しなかった。対象地は利便性、快適性が重視される戸建住宅地であり、需要者は、主として市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。従って、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐々木駅北方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗、事業所等が混在する農村の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北蒲原郡聖籠町新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１
標準地の範囲
東	350 m
西	10 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	役場周辺に比較的近い県道沿いの混在住宅地域。
街路	１５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)聖籠町の概ね中心部に位置する県道沿いの混在住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。周辺の分譲地価格や交通利便性を考慮すると、地価は今後安定的に推移すると予測される。 (2)町中心部に近い県道沿いの商住混在地域であるが、商業用地としての需要は少なく、今後は住宅利用の割合が高まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)聖籠町の人口は微増、高齢化率は県内で最も低くなっている。土地取引件数、新設住宅着工戸数は前年比で減少傾向にある。 (2)聖籠町の人口は微増傾向にあり、５年間変動で県内唯一の人口増加となっている。また、高齢化率は県内市区町村で最も低い。
地域要因
(1)県道沿いの古くからの混在住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はないが、周辺の新規分譲地に対する一定の需要が存している。 (2)聖籠町中心部に比較的近い、住宅、店舗、事業所等が混在する住宅地域である。近隣において戸建分譲地の開発が進行している。
個別的要因	(1)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	北蒲原郡聖籠町
地域	新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,209 円／平米 6万3,505 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	北蒲原郡聖籠町
地域	新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,148 円／平米 5万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,148 円／平米 5万9,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,641 円／平米 6万4,933 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	北蒲原郡聖籠町
地域	新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,171 円／平米 6万9,991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,171 円／平米 6万9,991 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,603 円／平米 6万4,808 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	北蒲原郡聖籠町
地域	新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,830 円／平米 7万8,782 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,136 円／平米 7万6,488 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,136 円／平米 6万3,264 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情