路線価 (2023) 新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原2934-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 西蒲原郡弥彦村新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
価格時点	2023 年
駅名	弥彦駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円／坪 1平米 3万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、弥彦温泉街や岩室温泉街及びその周辺の商業地域や商住混在地域。需要者の中心は当該地域に地縁を有する個人事業者や観光関連の小規模法人等である。当該地域は観光業の低迷等から土地需要の減退傾向が続いている。取引が少なく、画地規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は、狭義では弥彦村や新潟市西蒲区の旧岩室村等に存する温泉街の商業地域、広義では弥彦村・燕市等の既成商業地域。需要者の中心は地縁を有する個人事業者や旅館業を営む法人企業等。従来よりインバウンド需要の取込には出遅れ観があり、観光入込客数は伸び悩んでいた。新型コロナの感染拡大以降、大手旅館の廃業は免れているものの状況は不透明。市場の中心となる価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。比準価格は、現実の市場における取引価格を基礎として求めたものであり説得力を有するものである。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的が取引の中心となる既成商業地域で、適切な賃貸事例の収集が極めて困難であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性ある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弥彦駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	216.6 坪 (716 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	旅館
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、土産店等の建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西蒲原郡弥彦村新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層旅館、店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	弥彦神社に近い観光地
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)弥彦神社を中心とする歴史のある観光地であり、今後も現在の用途・環境が維持されるものと予測する。レジャーの多様化等から当該地域の観光業は低迷が続いており、地価水準は、下落傾向が続くものと予測する。 (2)旧弥彦グランドホテル跡地に、農産物直売所・フードコート等が集積する「おもてなし広場」が平成３０年に完成。弥彦神社～温泉街～弥彦駅の経路沿いを中心に観光施設が充実するが、不透明な状況はなおも続く。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)弥彦村の人口は減少傾向が続いており、活力・賑いも低下している。 (2)当村では過去５年間で人口減少。直近１２カ月の着工建築物床面積は前期比減少。県内でも相対的に高い商業地全体の地価下落傾向は概ね前年並み。
地域要因
(1)レジャーの多様化等から観光業を中心に商業的に低迷しており、需要が弱い状況にある。 (2)温泉以外にも神社、競輪場等の観光資源に恵まれる。新型コロナ禍でも健闘はするものの、観光入込客数は落ち込み地価下落が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	西蒲原郡弥彦村
地域	新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万855 円／平米 6万8,947 円／坪
推定価格 平米 坪	2万855 円／平米 6万8,947 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,407 円／平米 11万7,056 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	西蒲原郡弥彦村
地域	新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,343 円／平米 8万7,090 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,001 円／平米 8万5,959 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,948 円／平米 11万5,538 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	西蒲原郡弥彦村
地域	新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,073 円／平米 6万9,667 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,588 円／平米 7万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,020 円／平米 11万5,776 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	西蒲原郡弥彦村
地域	新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,947 円／平米 3万9,497 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,366 円／平米 4万7,494 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,962 円／平米 11万2,278 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	西蒲原郡弥彦村
地域	新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情