路線価 (2023) 新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙632-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 南蒲原郡田上町新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
価格時点	2023 年
駅名	羽生田駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	389万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	389万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 山手側の丘陵地沿いに造成・形成された既成住宅地域であり、傾斜した丘陵地沿いの幅員等の街路条件の劣る住宅地域である。また、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。土地の価格帯は２００万～４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は田上町及びその周辺の住宅地域。需要者は町内在住である住宅の一次取得者、地縁関係者が中心である。近隣地域は丘陵地の住宅団地の一部であるが、町内には類似の団地が広く存在する。古い団地には空地、空家が散見され同種の物件供給は市場に多い。隣接市住宅地と価格競合する中で利便性、環境面でやや劣り選好され難い状況が続き、地価は下落傾向にある。土地は３００万円～５００万円、新築の戸建物件は２１００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地付近は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また画地条件からも駐車場等を備えた経済合理性に見合う賃貸住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅団地であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽生田駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地の見られる丘陵裾の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南蒲原郡田上町新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	山手側に形成された街路条件の劣る住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山手側に形成された既成住宅地域であり、街路条件や環境条件的が劣る。また、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (2)住宅団地内の熟成度は高く、地域性は当面不変と予測する。町内では丘陵地の空地が残る類似の住宅団地が広く存在する。人口減による需要減や加茂市など周辺住宅地との競合により、地価は今後も下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の停滞、人口減少などが続いているが、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。 (2)人口減による需要縮小や景況感の弱さから、地価の安定化は道半ば。特定の住宅地に対する選好が弱く、建築費高騰もあり住宅地価格全般が下落傾向。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、丘陵地沿いの街路条件の劣る既成住宅地域であり、宅地需要は減退傾向にある。 (2)山側の団地内宅地は需要に対して供給が過剰な状況である。住環境面や利便性の相対的低下により、選好され難い状況が続き、需要は減退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南蒲原郡田上町
地域	新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,689 円／平米 4万5,256 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,058 円／平米 4万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,509 円／平米 4万7,967 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南蒲原郡田上町
地域	新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,612 円／平米 2万1,859 円／坪
推定価格 平米 坪	6,354 円／平米 2万1,006 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,408 円／平米 4万7,633 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南蒲原郡田上町
地域	新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,880 円／平米 4万5,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,787 円／平米 4万8,886 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,787 円／平米 4万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南蒲原郡田上町
地域	新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万604 円／平米 3万5,057 円／坪
推定価格 平米 坪	1万328 円／平米 3万4,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,754 円／平米 4万8,777 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情