路線価 (2023) 新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町3563外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 東蒲原郡阿賀町新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
価格時点	2023 年
駅名	津川駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (1465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (1465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円／坪 1平米 1万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿賀町及びその周辺の商業地域ないしは商住混在地域。需要者は地元の事業者や地縁を有する個人事業主が中心である。人口の減少や、店舗経営者及び背後地住民の高齢化等を背景に、阿賀町の既存商業地域の衰退は顕著であり、不動産需要も弱く、地価の下落が続いている。既存商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は阿賀町及びその周辺市域の商業地域及び商住混在地域である。需要者は町内の法人、地縁を有する個人事業主が中心である。後継者不足、背後地住民の高齢化等を背景に、阿賀町の既存商業地域の衰退は否めず、不動産需要も弱く、地価の下落が続いている。既存商業地の取引は少なく、取引規模も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用建物がほとんどの地域で、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は非適用となった。比準価格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、比準価格を重視し、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去１年間の価格変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 阿賀町内及び隣接する五泉市内の複数の信頼性を有する取引事例を採用し、市場性を反映した比準価格を試算した。一方、近隣地域周辺は自己使用の店舗、店舗併用住宅等が多い繁華性の低い商業地域であり、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できない。以上より、比準価格を標準として、市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	津川駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	443.1 坪 (1465 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東蒲原郡阿賀町新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地、店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	70 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	津川地区の中心部に位置する既成商業地域
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)銀行や郵便局が存する津川地区中心部の商業地域である。閉鎖店舗や空き地もみられ、商況は停滞的であり、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (2)津川地区中心部に所在する商業地域であるが、空店舗も見られる等、繁華性は低い状況にあり、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阿賀町の人口及び世帯数は減少傾向にあり、高齢化率は県内で最も高い水準にある。 (2)阿賀町の人口減少率及び高齢化率は県内で最も高い水準にある。また、年少人口率も最も低く、少子高齢化が顕著である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は認められないが、人口減少や、郊外店舗や町外商業施設への顧客流出等により、商業性が低下している。 (2)地域要因に大きな変動は認められないが、人口減少等を背景に商業地に対する需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,456 円／平米 5万4,404 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,390 円／平米 6万4,103 円／坪
標準価格 平米 坪	2万10 円／平米 6万6,153 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,370 円／平米 3万7,589 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,740 円／平米 6万5,260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,636 円／平米 4万5,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,231 円／平米 4万3,742 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,376 円／平米 6万751 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,612 円／平米 4万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,285 円／平米 4万3,920 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,451 円／平米 6万999 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情