路線価 (2023) 新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢1-8-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 南魚沼郡湯沢町新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
価格時点	2023 年
駅名	越後湯沢駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	456万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	454万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円／坪 1平米 4万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は越後湯沢駅周辺を中心とした湯沢町内の商業地域である。需要者の中心は、町内の物販・飲食を中心とする法人及び個人の事業者を中心とし、県外等からの投資需要も見込まれる。コロナ禍の影響によって減っていた外国人を中心とする観光客も、回復基調にある。また、限られた駅前商業地の土地需要も回復し、マンション建設等の開発も計画されている。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は越後湯沢駅を中心とした商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、町内の法人及び個人事業者であるが、温泉街周辺では県内外の法人の需要も見られる。近年は、長期的な地価下落による値頃感とインバウンド消費期待による土地需要も見られていたが、現在はコロナ禍により先行き不透明である。事情を含んだ取引が多いため、市場の中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自己使用の建物が殆どで、建物の賃貸需要に乏しく賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己の業務目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　地域内の土地利用の大半は自用の店舗または事務所地であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、地域性の類似する取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性と規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	越後湯沢駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層土産店、飲食店等の建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南魚沼郡湯沢町新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗等も見られる越後湯沢駅東側駅前の商業地域
街路	１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国内外からの観光客等の来訪が増えつつあり、コロナ禍からの回復も顕著である。駅東口周辺における開発、土地取引も見られ、商業地としての衰退傾向に歯止めがかかりつつある。今後も同様の傾向を示すと予測する。 (2)駅東側の商業地域であり、地域要因の変化の可能性は低いと予測される。コロナ禍の影響により県外と国外の観光客が減少し、地価水準は横ばい傾向から下落傾向に転じたが、需要回復の兆しも見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍も一服し、徐々に国内外の観光客が戻りつつある。越後湯沢駅周辺でも、大型の開発案件が見られる等、宅地需要も回復しつつある。 (2)　湯沢町は長期的な人口減少傾向にあるが、県平均よりも減少率は低い。直近の土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数はやや減少傾向。
地域要因
(1)地域内及びその周辺に開発等の計画があり、コロナ禍後を見据えた投資がなされている。 (2)　地域要因の変動は見られないが、コロナ禍の影響を受けやすい地域であり、先行きは不透明。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)　個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼郡湯沢町
地域	新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,251 円／平米 13万9,682 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,678 円／平米 14万1,093 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼郡湯沢町
地域	新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,566 円／平米 11万4,275 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,722 円／平米 10万8,179 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,329 円／平米 13万22 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼郡湯沢町
地域	新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,623 円／平米 11万7,770 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,016 円／平米 11万5,763 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,773 円／平米 15万1,326 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼郡湯沢町
地域	新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,898 円／平米 6万2,477 円／坪
推定価格 平米 坪	3万867 円／平米 10万2,046 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,353 円／平米 14万3,325 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情