路線価 (2023) 富山県富山市水橋伊勢屋184-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 富山市富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
価格時点	2023 年
駅名	水橋駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 3万3,060 円
1平米当たり	1平米 1万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,820万 円 (5326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,870万 円 (5326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円／坪 1平米 1万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富山県内の中小工場地域一帯。需要者は地元企業が中心であるが県外からの参入も認められる。市況は通販拡大で全国的に流通業務用地需要が堅調であることに加え、北陸新幹線開業効果や当該圏域の自然災害が少ないこと等を反映して好調である。地価はバブル崩壊以降のデフレや生産拠点の海外移転で大幅に下落して、このところ割安感があることから令和３年に入り上昇に転じた。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (2) 同一需給圏は富山市内の工業地域を中心に、県内の工業地域である。需要者の中心は、富山市内外の製造型企業が中心であるが、県外事業者も見込まれる。中小工業用地や物流施設用地の需要が旺盛なうえ、自然災害の少ないことや豊富な水資源や豊富な労働力があること等の立地条件が優ることから、地価は上昇傾向で推移しているものと思料される。市場の中心となる価格帯は、業種や画地規模等によりばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる富山県東部の中小工場地に所在する取引事例から試算した。収益価格は富山県内において工場の賃貸市場が形成されていないため求めることができなかった。生産や物流の効率を重視する工場地域であるので類似の工場地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集することができた。一方、工場地においては、自用目的の取引がほとんどのため、賃貸需要が認められないことから、収益価格を試算することができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、業種や規模等に応じた工場地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水橋駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	1611 坪 (5326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の機械、金属加工工場が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富山市富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
標準地の範囲
東	290 m
西	390 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	75.5 m
奥行き	70 m
面積	5300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	昭和４４年に富山市第３機械工業センターとして開発された工業団地
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地価水準は、コロナ禍以降インターネット通販による消費増及び工場の国内回帰などから流通業務適地に対する需要が高まっているため、今後も強含みで推移すると予測される。 (2)金属加工等の中規模工場が建ち並ぶ既成工業団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。物流施設用地や工場用地に対する宅地需要は旺盛なことから、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富山県は自然災害が少なく医薬品や金属加工の企業が集積しており、高速道路、鉄道、空港、港湾等が整備されていることから工場立地に適している。 (2)市街地や幹線道路へのアクセスが良好な工業地域は、物流施設用地や製薬メーカーの生産増強等に伴う土地需要が旺盛なため、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特に大きな変動はないが、工場の新設や拡張が増えつつあり、既存の工場地も需要の高い状態が続いている。 (2)地域的変化はほとんどない。しかしながら、中小工業用地や物流施設用地としての需要が引き続き旺盛なため、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310132 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	富山市
地域	富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,764 円／平米 9万1,788 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,764 円／平米 9万1,788 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,931 円／平米 4万6,056 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310134 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	富山市
地域	富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,563 円／平米 2万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,748 円／平米 4万5,451 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,741 円／平米 4万2,122 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	富山市
地域	富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,599 円／平米 6万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,888 円／平米 7万5,668 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,815 円／平米 4万2,366 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310134 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	富山市
地域	富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,998 円／平米 5万6,195 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,457 円／平米 5万7,713 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,845 円／平米 4万2,466 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情