路線価 (2023) 富山県黒部市宇奈月町浦山407-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 黒部市富山県黒部市宇奈月町浦山４０７番１０
価格時点	2023 年
駅名	浦山駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	523万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	523万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は黒部市内における住宅地域一帯である。需要者の中心は、主に黒部市に居住または地縁性を有する者がほとんどであり、他市からの転入者はほとんどいない。地縁的選好性の需要はあるものの、旧宇奈月町地区においては、外部からの転入者が少ないうえ、人口減少の影響等により、宅地需要は弱含んでいる。市場の中心となる価格帯については、規模によるバラツキがある。 (2) 同一需給圏は黒部市及び隣接市町の郊外の住宅地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内での世帯分離、買替取得者であり、地縁的な選好性が強いことから外部からの転入は殆ど見られない。黒部市郊外において居住環境に優れた分譲住宅団地が供給されており、競合の結果、生活利便性等に劣る古くからの住宅団地については、相対的に宅地需要は弱く需給は弱含みである。市場での需要の中心価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建住宅は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺においては戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算ができなかった。住宅地域においては、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討及び最近の経済状況等を勘案し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 生活利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、黒部市郊外における類似地域等において規範性のある取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、周辺に農地が広がる住宅団地で、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦山駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	黒部市富山県黒部市宇奈月町浦山４０７番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	18 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。旧宇奈月町地区においては、少子高齢化に伴う人口減少の影響により、宅地需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧宇奈月町郊外の住宅団地であり、特段地域要因に変動はない。旧宇奈月町郊外に位置し地縁的な選好性が強いため、競合不動産との比較から、相対的に需要は弱く需給は弱含み。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街地中心部の住宅地域は、新興住宅団地の供給が続き、供給過剰感がある。その他の地域は、人口減少等の影響により、需要は低迷している。 (2)市街地近郊の宅地需要は住宅地、商業地ともに概ね堅調、一方で少子高齢化が進む生地地区や宇奈月地区では宅地需要は低調に推移している。
地域要因
(1)地域的変化はほとんどない。地縁的選好性の需要はあるものの、外部からの転入者が少ないうえ、人口減少の影響等により需要は弱含んでいる。 (2)旧宇奈月町の郊外住宅団地であるが、地縁的な選好性が強く、相対的に需要は弱いため、地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92220733 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月町浦山４０７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,245 円／平米 4万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,086 円／平米 4万3,262 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,093 円／平米 4万9,897 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310734 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月町浦山４０７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,094 円／平米 3万65 円／坪
推定価格 平米 坪	1万166 円／平米 3万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,333 円／平米 5万691 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92220733 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月町浦山４０７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,791 円／平米 4万8,899 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,320 円／平米 5万648 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,351 円／平米 5万750 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92220733 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月町浦山４０７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,615 円／平米 4万5,011 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,160 円／平米 4万3,507 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,525 円／平米 4万8,020 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情