路線価 (2023) 富山県黒部市宇奈月温泉字桃原330-44外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 黒部市富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
価格時点	2023 年
駅名	宇奈月温泉駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は黒部市を中心とした県東部に位置する商住混在地域及び商業地域である。需要者は、自己の店舗等として利用することを目的とした個人事業者や法人企業が中心である。令和６年度に黒部峡谷と立山黒部アルペンルートを結ぶ新たな観光ルートが開放され、コロナ後を見据えた需要はあるものの、観光産業への事業リスクが依然として高く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は黒部市及び周辺市町の商業地域、商住混在地域の圏域である。主な需要者は自用店舗の取得を目的とする個人事業者や地元法人である。宇奈月温泉エリアでは開湯１００年を迎え、観光客数の増加等が期待される。一方、景気変動の影響を受けやすい観光地では、観光客数の増減による収益性のブレは不安定要素となり、積極的な土地需要が乏しい状況で需給は弱含みとなっている。市場での需要の中心価格帯は用途・規模等により様々で把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、自用の店舗が中心の旧来からの商業地域であり、賃貸需要は乏しく、投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほとんどみられないため、収益価格は試算することができなかった。したがって、比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえて、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが自用目的の取引が中心となっており、黒部市を中心に広域的に類似地域において規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は宇奈月温泉駅前の小売店舗が建ち並ぶ地域であるが、自用店舗が中心で賃貸需要は殆どなく、事業採算性の観点から収益物件を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇奈月温泉駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、飲食店等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	黒部市富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	３階程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ホテルや旅館の温泉宿泊施設を中心に、土産物店等が建ち並ぶ温泉街として今後も推移するものと予測する。コロナ後を見据えた需要はあるが、観光産業への事業リスクが高く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)宿泊施設や土産物店等が建ち並ぶ温泉街として、現状を維持すると予測する。観光客数の増減による収益面での不安定性から積極的な土地需要は少なく、今しばらくは需給は弱い状況が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の影響等により、背後地の宅地需要が弱含みのうえ、観光地や旧来からの商業地域においては、商況が回復していない。 (2)市街地近郊の宅地需要は住宅地、商業地ともに概ね堅調、一方で少子高齢化が進む生地地区や宇奈月地区では宅地需要は低調に推移している。
地域要因
(1)新たな観光ルートが開放され、コロナ後を見据えた需要はあるが、観光産業への事業リスクが依然として高く、需要は引き続き弱含んでいる。 (2)観光客数の増減等の影響が大きい観光地で不安定要素が残っており、土地需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92220733 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,217 円／平米 11万3,121 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,098 円／平米 15万9,012 円／坪
標準価格 平米 坪	5万102 円／平米 16万5,637 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310734 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,830 円／平米 5万2,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,002 円／平米 9万5,881 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,073 円／平米 16万2,235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92220422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,329 円／平米 11万6,798 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,751 円／平米 11万1,581 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,818 円／平米 17万4,616 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92210733 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,156 円／平米 10万9,614 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,066 円／平米 11万9,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,672 円／平米 16万910 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310438 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,959 円／平米 11万8,880 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,743 円／平米 11万8,166 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,721 円／平米 15万7,766 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情