路線価 (2023) 富山県小矢部市埴生字八俵2600-174 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 小矢部市富山県小矢部市埴生字八俵２６００番１７４
価格時点	2023 年
駅名	石動駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 3万9,672 円
1平米当たり	1平米 1万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	291万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	291万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小矢部市既成市街地外縁の住宅地域一帯。需要者は小矢部市在住のファミリー層が中心であり圏外からの参入も認められる。市況は、建築費高騰の影響があるも、最寄り駅の改修で南口に連絡通路が設けられ交通接近条件が向上して住宅地需要は堅調である。取引の大部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。中心価格帯は土地３００万円程度、新築戸建物件２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は小矢部市の住宅地域全域であるが、周辺市にも代替・競争の関係が及ぶ。需要者は小矢部市在住または地縁の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、買い替え需要も見られる。近隣地域は、居住者の高齢化が進行中の古い住宅団地で需要は低いものの、住宅団地としては相当に低価格水準で、値頃感から価格次第では引き合いがあり、需給は概ね安定的である。土地は２５０～３５０万円前後、新築戸建で２，２００～２，７００万円前後が中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係にある住宅地の取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、また、標準地に駐車場４台分を設置すると進入通路が確保できないことから収益用賃貸建物を想定することは非現実的であるため求めることができなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、小矢部市の戸建住宅地域で規範性が最も高い取引事例を重視して試算したものであり、市場性を十分に反映した信頼性の高い価格である。また、近隣地域は郊外の戸建分譲地内に位置し賃貸市場が未成熟であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であり、取引に当たって市場性が重視される傾向が強いことから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石動駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小矢部市富山県小矢部市埴生字八俵２６００番１７４
標準地の範囲
東	110 m
西	160 m
南	100 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４６年頃、丘陵地に開発された住宅団地
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると推察される。周辺で分譲住宅地が供給されているも売れ行きは順調であることから、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、今後建替え等があると思われるが、現環境を維持しつつ推移すると予測する。また、需要が低い地域ではあるが、絶対額が低く値頃感もあって、当面の間地価は安定的なものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型商業施設の開業に加え、駅舎建替え、駅南口の新設、既成市街地の道路整備及び図書館並びに公民館の新設等の事業が続き住環境が向上している。 (2)小矢部市の住宅地域は、マクロ経済の不透明感がある中で、地域の優劣、絶対額の程度により、需給は、強含み、横這い、弱含みの三極化状況である。
地域要因
(1)石動駅南口の新設及び駅西側の踏切拡幅で南北の往来が容易となり、また、昨年駅南口にスーパーマーケットが開業して住環境が向上している。 (2)小矢部市埴生地区の住宅地域においては、道路幅員、新興・在来の別等による地域の優劣により、需給は横這いまたは弱含みの二極化状況である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310927 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	小矢部市
地域	富山県小矢部市埴生字八俵２６００番１７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,821 円／平米 4万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,597 円／平米 5万4,870 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,597 円／平米 4万8,258 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310927 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	小矢部市
地域	富山県小矢部市埴生字八俵２６００番１７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,317 円／平米 4万7,332 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,462 円／平米 4万7,811 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,608 円／平米 4万8,294 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310927 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	小矢部市
地域	富山県小矢部市埴生字八俵２６００番１７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,211 円／平米 4万370 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,462 円／平米 5万4,423 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,594 円／平米 4万8,248 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92210927 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	小矢部市
地域	富山県小矢部市埴生字八俵２６００番１７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,391 円／平米 6万4,107 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,951 円／平米 4万9,428 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情