路線価 (2023) 富山県下新川郡入善町入膳字南町5183-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 下新川郡入善町富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
価格時点	2023 年
駅名	入善駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	643万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	641万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は入善町及び隣接の黒部市、朝日町に存する商業地域及び混在地域の圏域であり、入善町内の商業地域が圏域の中心である。主たる需要者は入善町に地縁性を有する個人事業者又は地元法人である。入善駅に近いが、背後人口の減少、高齢化による担い手不足、大型商業施設への顧客流出により需給は弱含みで推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は６５０万円程度、複合不動産については規模、品等が様々であり見い出せない。 (2) 同一需給圏は入善町及び周辺市町に存する商業地域及び混在地域の範囲である。主たる需要者は入善町に地縁性を有する個人事業者又は地元法人が中心であり外部からの転入は少ない。入善駅に近い一般住宅も混在する商業地域、路線商業地沿いの大型ＳＣへの顧客流出により当該地域は衰退傾向であり、宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測。市場の中心となる土地の価格帯は標準地と同程度の土地で６００万円～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、入善町及び隣接する黒部市の商業地域又は混在地域より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性は高い。収益価格は、賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。自用目的の取引が中心であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域の商業地域等において、自己使用目的での取引を中心とする規範性の高い取引事例を採用し、比準価格を試算した。近隣地域は、自己使用店舗が中心であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため等から収益価格は試算し得なかった。したがって、自己業務使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格により、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	入善駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅と一般住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下新川郡入善町富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	入善町中心市街地に近い既成商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)入善駅に近い旧来の商店街であり、今後も現状のまま推移すると予測する。背後人口減少と担い手不足、郊外型店舗との競争により収益性低下を打開できず、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (2)入善駅に近い一般住宅も混在する商業地域、特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測。大型ＳＣへの顧客流出により当該地域は衰退傾向であり、宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)背後人口の減少、国道８号沿いを中心とした郊外型商業施設との競争激化、担い手不足等により、既存の商店街は衰退傾向が続いている。 (2)幹線道路沿いの大型ＳＣに顧客が流出し、当該地域以外は、人口減少・少子高齢化の影響が強く、宅地需要は弱い。
地域要因
(1)入善駅に近い商店街であり、幹線道路沿いの大型商業施設との競争で収益性に劣り、住宅利用への移行も進んでおり、需給は弱含みで推移している。 (2)地域要因に変動はないが、入善駅に近い一般住宅も混在する商業地域、大型ＳＣへの顧客流出により当該地域は衰退傾向であり、宅地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314232 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	下新川郡入善町
地域	富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,016 円／平米 3万6,419 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,195 円／平米 6万153 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,843 円／平米 10万8,579 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92214237 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	下新川郡入善町
地域	富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,168 円／平米 6万63 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,964 円／平米 8万9,143 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,684 円／平米 10万8,053 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314232 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	下新川郡入善町
地域	富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,913 円／平米 11万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,913 円／平米 11万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,857 円／平米 10万8,625 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310733 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,296 円／平米 4万3,957 円／坪
推定価格 平米 坪	2万75 円／平米 6万6,368 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,536 円／平米 10万7,564 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310733 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,495 円／平米 4万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,591 円／平米 6万4,768 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,871 円／平米 10万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情