路線価 (2023) 石川県金沢市諸江町下丁321-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 金沢市石川県金沢市諸江町下丁３２１番３
価格時点	2023 年
駅名	金沢駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は金沢市街地の駅西地区から北西部及び北部にかけての住宅地域。需要者の中心は金沢市中央地区からの転入者及び同一需給圏内の２次取得者が中心である。需給動向は周辺の区画整理地やミニ開発での供給が中心で価格設定も強気である。海側幹線の延伸を好感し、需要はコロナ禍でも堅調である。ミニ開発による更地取引が多いが、新築建売住宅もみられる。土地は１，７００万円程度の物件が中心で２千万円を超えると需要はやや減退する。 (2) 同一需給圏は金沢市の北部から北西部郊外の住宅地域である。需要者は戸建住宅建設を目的とする一次取得者層と判断される。従来、周辺には農地等も見られたが、ミニ開発による宅地分譲が相次ぎ、宅地化が急速に進展している。土地は２００㎡程度で１７００万円程度、新築の戸建物件は３８００万円程度を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が圧倒的に多い。周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地規模は１９５㎡に過ぎず、駐車場確保を前提としたアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。よって諸江地区を中心とした比較的新しい取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は概ね自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的であること、標準地の規模等から共同住宅を想定することは非現実的であること等から収益価格は試算しなかった。実際の取引事例から試算し実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、地域の住宅市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金沢駅北方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	金沢市石川県金沢市諸江町下丁３２１番３
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	200 m
北	125 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北陸鉄道浅野川線の駅に近接
街路	基準方位　北　　６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北部郊外寄りの住宅地域で、農地をミニ開発した街区が多く、未だ開発余地がある。直江・大河端土地区画整理事業、海側環状道路の延伸から、需要の拡大に期待。現状の需給逼迫による相対的値頃感から価格上昇が続く。 (2)金沢市北部郊外にあって周辺に農地も見られる分譲住宅地域である。ミニ開発により形成された街区が多い。周辺の区画整理事業の影響、ミニ開発の継続等から地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍での行動制限の緩和と経済政策及び低金利維持で持ち直し局面に。在宅勤務の普及から住宅需要は堅調で供給不足で地価回復。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつある。市の人口は微減傾向にある。住環境や利便性に難がない地域の住宅地需要は強含みの傾向にある。
地域要因
(1)周辺の直江・大河端土地区画整理事業の影響、海側環状道路の１１月延伸の影響もあり、既成住宅地ながら相対的値頃感から取引価格は強気。 (2)周辺地域で小規模な宅地分譲が相次ぎ、その分譲価格上昇の影響から上昇傾向で推移した。住宅地としての熟成度の向上が見られる。
個別的要因	(1)東道路で日照、通風等で快適性に優り、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市諸江町下丁３２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,031 円／平米 25万7,970 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,422 円／平米 26万2,569 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,086 円／平米 28万7,906 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２２調２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市諸江町下丁３２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万750 円／平米 30万20 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,797 円／平米 30万3,481 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,155 円／平米 28万1,522 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２３公０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市諸江町下丁３２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,625 円／平米 31万6,136 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,068 円／平米 32万7,519 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,557 円／平米 27万2,933 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２２調２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市諸江町下丁３２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,217 円／平米 26万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,667 円／平米 26万9,991 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情