路線価 (2023) 石川県金沢市もりの里3-170 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 金沢市石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
価格時点	2023 年
駅名	金沢駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億5,400万 円 (4023 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億5,000万 円 (4023 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は金沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域一帯と判断した。需要者は全国チェーンの法人や県内の飲食店事業者等が中心である。後背地人口が多く、交通量も多い幹線道路沿いの土地は限られており、多くの出店希望者の需要が集中するため、地価上昇が起きやすい。ロードサイドは借地での出店が多いが、取引となれば画地規模によって大きく異なるが、多くの駐車場確保が必要なことから数億円単位の取引になると思われる。 (2) 同一需給圏は、金沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は物販関連の県内外法人が中心である。近隣地域は、山側環状道路沿いの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、商業施設の集積が進んでいる。近年ドラッグストアー等の出店が多く見られ、対象標準地のように画地規模が大きいロードサイドの土地に対する需要が高まっている。取引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法では現状と同様の店舗を建築して賃貸することを想定したが、ロードサイドの店舗であるため駐車場確保が重要であるため、高度利用ができる商業地と異なり、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例比較法による比準価格はロードサイド店舗等の実際の取引事例から求められたものであり、信頼性が高い。よって本件では、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。近隣地域は、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸物件も見られ賃貸市場はある程度成熟していると思われるが、建築費の上昇や利回りの推移等不確定要素を含んでいる。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、また前年度からの価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金沢駅南東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	1216.9 坪 (4023 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗に共同住宅も混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	金沢市石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	0 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	大規模沿道型商業施設地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	40 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	山側環状線沿いの路線商業地で交通量が多い。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いにスーパー・ドラッグストア・ホームセンター・飲食店舗等、日常生活におけるほぼ全ての業態が集積していることから利便性は非常に高い。需要は堅調に推移すると予想される。 (2)山側環状道路沿いの商業集積が進む路線商業地域であるが、今後しばらくは現況を維持するものと予測する。郊外のロードサイド店舗に対する需要の増加を受け、地価は若干の上昇傾向で推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模沿道型商業施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナの影響で縮小していた経済活動が正常化しつつあり、土地価格も抑圧されていた需要が回復し全体的には上昇傾向にある。 (2)コロナ禍により金沢駅周辺及び中心市街商業地等の需給関係は悪化したが、まん防解除・全国旅行支援等により、徐々に客足や観光客は戻りつつある。
地域要因
(1)都心部から郊外という一般的なコロナ禍での動きについては、金沢市では元々需要がまちなかから郊外にシフトしていたため、目だった動きは少ない。 (2)郊外のロードサイド店舗に対する需要が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２２調２０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,625 円／平米 30万9,524 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,396 円／平米 30万2,155 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,396 円／平米 30万2,155 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公２０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,263 円／平米 34万7,999 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,158 円／平米 35万4,264 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,279 円／平米 28万5,238 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２２公２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,949 円／平米 27万923 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,047 円／平米 25万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,284 円／平米 27万8,643 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２２調１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,542 円／平米 24万6,436 円／坪
推定価格 平米 坪	7万992 円／平米 23万4,700 円／坪
標準価格 平米 坪	8万308 円／平米 26万5,498 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０２２調１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市もりの里３丁目１７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,344 円／平米 28万5,453 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,014 円／平米 30万7,504 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,558 円／平米 27万9,549 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情