路線価 (2023) 石川県加賀市大聖寺南町イ28-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 加賀市石川県加賀市大聖寺南町イ２８番２
価格時点	2023 年
駅名	大聖寺駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	500万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	502万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、加賀市一円の既成住宅地域及びその外延部の新興住宅地域である。需要者は市内に居住する３０～４０歳台前半の一次取得者が中心であり、世帯分離に伴うものとリタイヤ世代の買い替えが混在している。市外からの転入者は少ない。新興住宅地域においては安定した需要があるものの、既成住宅地域における不動産市況は低調である。１５０～２００㎡で４００～８００万円程度の更地または１５００万円までの中古物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は大聖寺地区およびその周辺の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏に地縁を有する居住者または勤労者で、居住の快適性、利便性を重視するファミリー層である。加賀市中心部に近く利便性は高いものの、外部流入が少ないこと及び郊外地区への需要の流出により、需給関係は供給過多の状態にある。土地は２００㎡で４００万円程度の取引が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺の類似地域から取引事例を採用して求めた。収益物件は単身あるいはファミリー向けアパートも多く認められるが、不動産取引は自宅新築用の更地取得と中古戸建住宅取得にほぼ限定され、取引先例を指標として価格が決定されている。利便性・快適性を重視して価格が形成されており、収益性の影響はほとんどないと考えられる。よって比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で自用目的の取引を中心とする住宅地域である。アパート等の賃貸物件も見られるが、賃貸市場は成熟しておらず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は周辺類似地域から対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められており、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大聖寺駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加賀市石川県加賀市大聖寺南町イ２８番２
標準地の範囲
東	80 m
西	160 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	昭和４９年に土地区画整理事業により開発された住宅地域である。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大聖寺地区全体が衰退傾向にあり、人口の流出や商業施設の減少が続いている。マイホーム需要は郊外の新興住宅地域へ流出し、衰退化傾向に拍車をかけている。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)大聖寺地区中心部の住宅地域であるが、人口流出及び高齢化が続く等発展性に乏しく、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大聖寺地区では郊外の新しい住宅団地で人口が増加し、既成市街地では多くの地域で人口が減少している。世帯数はおおむね横ばいで推移している。 (2)加賀市の人口は減少傾向、老年人口は増加傾向。県平均と同傾向にあるが、幅が大きい。市内不動産取引価格は加賀温泉駅周辺を除き総じて下落傾向。
地域要因
(1)住宅需要は上福田地区の新しい住宅団地に集中し、一方で既成市街地では人口減少に伴う潜在的供給が増加しており、供給過剰傾向が強まっている。 (2)加賀市中心部に近い利便性の高い住宅地域であるが、高齢化が進み、また周辺部の住宅団地等へ需要がシフトしている。
個別的要因	(1)典型的な標準的画地であり、都市近郊部の不動産取引において最も人気が高く需給の中心となっている。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	加賀市
地域	石川県加賀市大聖寺南町イ２８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万428 円／平米 6万7,535 円／坪
推定価格 平米 坪	2万159 円／平米 6万6,646 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,441 円／平米 7万7,496 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	加賀市
地域	石川県加賀市大聖寺南町イ２８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,220 円／平米 5万317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,092 円／平米 5万9,812 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,672 円／平米 7万4,954 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２３公３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	加賀市
地域	石川県加賀市大聖寺南町イ２８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,093 円／平米 6万9,733 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,527 円／平米 7万4,474 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,490 円／平米 7万7,658 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２３公３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	加賀市
地域	石川県加賀市大聖寺南町イ２８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,892 円／平米 5万5,845 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,740 円／平米 5万5,342 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,778 円／平米 7万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情