路線価 (2023) 石川県能美市岩内町ワ53-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 能美市石川県能美市岩内町ワ５３番１
価格時点	2023 年
駅名	能美根上駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	366万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	366万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能美市辰口地区の集落地域を中心とした住宅地域である。需要者は集落の居住者で、地縁・血縁関係者を除き圏外からの参入はほぼ少ない。人口減少や高齢化の進展により需要は盛り上がらず、取引は元々少なく親類縁者間等の限られた取引が中心となる。地価水準は低位ながら、周辺でのミニ開発による価格水準との価格牽連性から大きな値崩れ等はみられない。３００㎡程度で３００万円～５００万円程度が取引の中心とみられる。 (2) 同一需給圏は、白山市南部から小松市北部の範囲で市街地から遠方に位置する農家集落地域である。需要者は同一集落内に居住する分家住宅取得者または隣地買取者が大部分であり、集落外や他集落からの転入はほとんどない。空家となった物件が供給となって現れるものの、他地域からの転入が見込めない性質から需要は極めて低調である。３００～５００㎡で５００～１０００万円程度の更地と農振地域外農地並びに取壊し前提の中古物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 集落地域で、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が圧倒的に多い。集落内にはアパート等の収益物件は皆無であるほか、標準地の画地規模は２６５㎡に過ぎず、駐車場確保を含めアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。よって集落を中心とした辰口地区及び周辺での最新で豊富な取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 古くからの借地を除くと貸家等の賃貸物件は皆無であるなど賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算しなかった。不動産取引は自己使用の住宅建築や駐車場取得など自用目的にほぼ限定されており、集落内の慣習価格や取引先例を指標として価格が決定されている。よって、集落地域における価格形成過程は、比準価格に最も集約的に反映していると判断できるので、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	能美根上駅東方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園地域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能美市石川県能美市岩内町ワ５３番１
標準地の範囲
東	270 m
西	20 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅も混在する農家集落、開発可能区域に指定
街路	３．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	田園地域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)能美市辰口地区郊外の集落で現状維持を予測する。集落としては交通立地条件に恵まれるが、人口減，高齢化による需要先細りから、地価は弱い下落傾向での推移を予測する。 (2)集落外からの需要が見込めない集落地域の特性に対して、緩やかな高齢化の進展により空き家の増加が見込まれ、これが潜在的な供給となっている。将来的に需給ギャップの発生により地価は下落を続けると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ農家住宅地と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)能美市は人口が微減、世帯数が増加傾向にあり、コロナ禍に係わらず低金利に加え経済政策から持ち直し局面であるが、集落への影響は限定的である。 (2)能美市の農家集落地域は流入人口が期待できないことから人口が減少しているところが多く、また新興住宅地域と比較して高齢化率も相対的に高い。
地域要因
(1)過疎地ではないが集落の人口減少・高齢化で住宅地需要の減少が続く。その一方で集落としては交通立地に恵まれ、ミニ開発も散見され価格を下支え。 (2)農家集落内では地域内居住者間での不動産取引が支配的であるなど不動産市場は低調である。集落外延部の小規模分譲地を除いて流入はほとんどない。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動は認められない。 (2)自家用車の駐車スペース及び農作業機械の収納場所を確保する必要性から、比較的規模の大きい画地が需要の中心となっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市岩内町ワ５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,713 円／平米 5万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,303 円／平米 6万510 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,972 円／平米 4万6,191 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市岩内町ワ５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,931 円／平米 5万9,280 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,348 円／平米 6万658 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,703 円／平米 4万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市岩内町ワ５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,286 円／平米 4万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,476 円／平米 4万7,858 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,054 円／平米 4万6,463 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市岩内町ワ５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,481 円／平米 3万7,956 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,692 円／平米 5万1,878 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,066 円／平米 4万3,196 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園地域
特別な事情