路線価 (2023) 石川県能美市三ツ屋町ロ38-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 能美市石川県能美市三ツ屋町ロ３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	能美根上駅 から 8200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (774 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (774 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、辰口市街地を中心とした能美市一円の郊外路線商業地域で、隣接する小松市，白山市のほか背後の価格牽連性を持つ商住混在地域も一部含む。需要者は地元の事業者のほか全国物販業者等も散見。能美市として合併後は地理的中心の寺井地区に求心力があったが、市役所本庁舎の辰口地区開設や加賀産業開発道路を利用した金沢市等へのアクセスが好感され、郊外型量販店の進出による集積もみられる。需要の中心価格帯は画地規模に幅があり把握し難い。 (2) 同一需給圏は白山市から小松市にかけての商業地域である。需要者は居住用を兼ねる小規模店舗経営者が主で地元法人または個人が大半であるが、郊外部ではチェーン展開している県内外の法人もある。旧来の既成商業地域における不動産取引は低調で、商業地域への新規参入がほとんどないなど需要は極めて弱く、住宅転用目的が稀に見られる程度である。需要の中心は５００～７００㎡で２０００万円程度の更地または取り壊し目的の中古物件である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は県道沿いの銀行，事業所等が混在する路線地域で、自用の店舗が殆どで貸店舗・事務所等の収益物件は少ない。賃貸市場が未成熟な所在地の実情から収益還元法は試算しなかった。試算価格としては比準価格のみが求められたが、同一路線での規範性のある事例も採用でき、試算価格としての信頼性は確保できたものと思料する。本件では比準価格を採用することが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業用建物の賃貸借慣行が認められず、収益性の価格形成に対する影響はほとんどないと考えられる。近隣地域及びその周辺における不動産取引は、住宅団地開発など戸建住宅を目的としたものが多く、商業目的の取引は極めてまれであり、取引においては周辺の住宅地価格を念頭に、慣習的価格や取引先例を指標として価格が決定されている。よって、市場の実態を強く反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	能美根上駅東方
距離	8200 m
土地の状態
土地面積	234.1 坪 (774 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する近隣型の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能美市石川県能美市三ツ屋町ロ３８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ドラッグストア、事業所のほか未利用地もみられる
街路	１１．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、ドラッグストアの進出等により商況・客足の流れに改善がみられる一方、隣接市での大型商業施設への顧客流出が懸念材料。周辺住宅地の価格上昇による価格牽連性から、地価は強含み横這で推移するものと予測。 (2)近隣地域内に郊外型のドラッグストアが開店したことにより地域の集客力が向上している。従来の住宅転用目的の需要に加えて商業目的の不動産需要が追加され、地価は安定傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍でネット市場の拡大と相俟り店舗等の業況に影響があったが、行動制限の緩和や消費刺激策等から市場マインドが持ち直しつつある。 (2)顧客が大型店や食品スーパーに流出している。出店を目的とした土地需要やテナント需要はほとんどなく、住宅地域へと移行しつつある商店街もある。
地域要因
(1)近年、ドラッグストアの進出等で商況・客足の流れが好転する一方、小松イオンや昨夏オープンした白山イオンへの顧客流出が懸念材料として浮上。 (2)２０１９年に近隣地域内に郊外型のドラッグストアが開店したことにより、顧客の地域内における滞留等の客足の流れにやや変化が見られる。
個別的要因	(1)二方路で顧客入込みや商品搬入等で優位。 (2)二方路地であるが背面道との間に高低差があり、対象標準地の競争力に対する影響は限定的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市三ツ屋町ロ３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,121 円／平米 7万6,438 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,823 円／平米 9万1,983 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市三ツ屋町ロ３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,758 円／平米 10万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万537 円／平米 10万955 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,945 円／平米 9万5,692 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２２調３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市三ツ屋町ロ３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,137 円／平米 10万9,551 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,404 円／平米 10万7,128 円／坪
標準価格 平米 坪	3万541 円／平米 10万969 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	能美市
地域	石川県能美市三ツ屋町ロ３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,748 円／平米 10万8,265 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,929 円／平米 10万5,557 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,765 円／平米 9万5,097 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情