路線価 (2023) 福井県福井市上野本町2-805 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 福井市福井県福井市上野本町２丁目８０５番
価格時点	2023 年
駅名	森田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	818万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	818万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円／坪 1平米 4万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市森田地区の住宅地域一円。需要層は、主として福井市居住者のうち一次取得者が中心。中規模の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、不動産業者による宅地開発も活発である。森田地区全体の人口・世帯数は増加傾向にあり、森田中学校の移転計画が進捗している。また、令和４年１０月には新九頭竜橋が開通し、大和田地区への連続性が向上した。土地は２００㎡で概ね７００～９００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏は、福井市北部（九頭竜川以北）でＪＲ北陸本線以東の区画整理済みの新興住宅地域である。需要者の中心は福井市内の居住者や坂井市への通勤者である。北陸新幹線の新九頭竜橋開通及び福井森田丸岡線の供用開始により交通渋滞が緩和され、通勤の利便性が高まっており、森田地区東部の土地取引は活発である。需要の中心となる価格帯は、土地が６５０万円～８５０万円であり、新築の建売住宅は２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、時点が新しく、かつ、正常な事情の元で成立した事例を採用した。また、街路条件や接近条件は類似し、地域格差も小さなことから、市場性を反映した価格が得られた。一方、標準画地の画地条件（間口、形状、地積）から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益還元法は適用できない。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にアパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地条件（間口・奥行）を考慮すると収益物件の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、上野本町等の森田北東部土地区画整理事業区域内に位置する戸建住宅地の事例を採用し、適切に補修正を行っており規範性は高い。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	森田駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福井市福井県福井市上野本町２丁目８０５番
標準地の範囲
東	180 m
西	50 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が建ち並ぶ新興住宅地であり、今後も住環境の良い住宅地として推移すると思われる。取引価格は安定しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (2)人口増に対応した小中学校の分割・移転等に関する議論も進み、利便性の高い住宅地として熟成していくものと予測する。森田地区東部は上昇傾向にあるが、標準地周辺の地価は概ね横ばい傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数ともにほぼ横ばい傾向。個人消費・雇用情勢ともに持ち直し傾向にある。 (2)福井市の総人口は微減、世帯数は微増傾向。円安進行やインフレの影響も懸念されるが、福井市の土地取引件数はここ５年は増減を繰り返している。
地域要因
(1)地区内の人口・世帯数ともに横ばい傾向であるが、森田地区全体としては人口・世帯数とも増加傾向。 (2)人口の急速な増加に対応した小中学校の分割・移転等に関する議論が進む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市上野本町２丁目８０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,313 円／平米 12万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,878 円／平米 11万8,613 円／坪
標準価格 平米 坪	4万770 円／平米 13万4,786 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市上野本町２丁目８０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万135 円／平米 13万2,686 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,474 円／平米 12万3,889 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,226 円／平米 13万6,293 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市上野本町２丁目８０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,429 円／平米 12万434 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,462 円／平米 12万543 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,015 円／平米 13万5,596 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市上野本町２丁目８０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,810 円／平米 10万5,164 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,879 円／平米 11万5,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,872 円／平米 13万8,429 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情