路線価 (2023) 福井県福井市大手3-1203 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 福井市福井県福井市大手３丁目１２０３番
価格時点	2023 年
駅名	福井駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円／坪 1平米 21万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ福井駅一帯の商業地域。需要者の中心は県内商業者が大半で、一部県外の事業者も見受けられる。フェニックス通り沿いに店舗付事務所ビルが建ち並んでいるが、再開発の動きや福井銀行本店ビルオープン、県繊協ビルも令和３年１１月に建替えグランドオープンしている。まとまった土地が少なく、取引動機、画地規模によって取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ福井駅を起点に伸びる幹線道路沿いを中心に、その周辺の商業地域一円である。需要者の中心は県内事業者であるが、福井市を代表する商業地域でもあり県外事業者も見受けられる。近年における近隣地域内での活発な事業用ビルの建て替えによる商業地としての環境改善や間近に迫った北陸新幹線開業による収益増進効果の期待感は大きい。ただし、土地取引自体少なく、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内はオフィスビルが中心であるが、空き室率は高く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。比準価格は福井市市街地中心に採用して試算した。地域格差は大きいものもあるが、説得力のある比準価格が得られた。従って、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引価格を基に代表標準地との均衡にも留意して査定した。収益価格は収益性の観点に着目して求めた価格であるが、投資元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は市場性のほか収益性も重視するが、賃貸市場が適正な賃料水準の形成に困難な事情もあり収益価格は相対的に信頼性が劣ると判断した。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福井駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福井市福井県福井市大手３丁目１２０３番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	100 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	15 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福井鉄道福武線「福井城址大名町」駅が近接。
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中低層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。周辺では福井銀行本店が建替オープン、また県繊協ビルの事業棟がグランドオープン。西口再開発の進展とともに地価は、緩やかに上昇。 (2)フェニックス通りに中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。近隣地域内の福井銀行本店や県繊協ビルの建て替えによる商業地としての環境改善や新幹線開業を受け、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下押しリスクを注視する必要がある。西口再開発の進捗は計画より遅れる方向にある。 (2)福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％の減少。
地域要因
(1)令和３年１１月、「県繊協ビル」が建替え終了、１８日にグランドオープン。地価は上昇傾向。 (2)大名町交差点付近では、ここ数年で金融機関や大型テナントビルの新装オープンがみられ、商業地としての環境が一変しつつある。
個別的要因	(1)令和３年１１月１２日福井信金大名町支店が閉店し空家の状態。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市大手３丁目１２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,775 円／平米 43万5,648 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,175 円／平米 68万8,227 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市大手３丁目１２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,145 円／平米 59万8,865 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,599 円／平米 60万366 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,403 円／平米 70万8,816 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市大手３丁目１２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,426 円／平米 37万4,986 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,037 円／平米 53万5,694 円／坪
標準価格 平米 坪	21万711 円／平米 69万6,611 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	21209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	福井市
地域	福井県福井市大手３丁目１２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,486 円／平米 71万9,009 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,888 円／平米 75万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,620 円／平米 74万2,594 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	27 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情