路線価 (2023) 福井県敦賀市本町2-12-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 敦賀市福井県敦賀市本町２丁目１２番５
価格時点	2023 年
駅名	敦賀駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,207 円／坪 1平米 7万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 具体的な同一需給圏はＪＲ敦賀駅周辺を核とした中心市街地の商業地域であるが、広域的には市街地から郊外にかけての幹線・準幹線道路沿いの商業地域も含む。北陸新幹線敦賀開業を２０２４年春に控え、特に敦賀駅周辺エリアの土地需要は増加してきており、価格水準を超える高値での取引も散見される。全般的には商業地の取引事例は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ敦賀駅周辺を中心とした当市市街地の幹線及び準幹線沿線の商業地域。広域的には当市一円の類似地域も圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ法人・個人事業者である。ＪＲ敦賀駅西口周辺では北陸新幹線県内延伸を見据えた賑わい創出に向けた取り組みが行われており、周辺ではＳＣがリフレッシュオープン。将来への期待から需要は底堅い。取引自体が高安まちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) テナント需要は認められるが、建築時期が非常に古い個別性の強い建物が多く、適切な賃料水準の把握は困難な状況である。また、近年の建築費高騰により収益価格は比準価格よりも低位に試算された。比準価格は、各取引事例について適切に格差補正を行っており、近時の市場性を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないことから低位に試算された。比準価格は当市の商業地域における取引事例が少なく、取引に事情を含む事例や時点のやや古いもの等をも採用したが、各種補修正等は適正に行い得ており、求められた比準価格の精度は高い。従って、取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	敦賀駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	敦賀市福井県敦賀市本町２丁目１２番５
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	130 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	23 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北陸新幹線の敦賀延伸は２０２４年春を予定。新幹線開業への期待感もあり、地価については上昇傾向で推移するものと思料する。 (2)当該地域は、中低層の店舗、事務所等が混在する中心商業地域。Ｒ５、春の北陸新幹線敦賀開業に向けて、賑わい創出の期待がかかる。地価水準は底入れ上昇に転じた。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,207 円 1平米 7万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)敦賀市全体の人口は減少傾向、世帯数は微増傾向で推移している。 (2)県内経済は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下押しリスクを注視する必要がある。
地域要因
(1)敦賀市市街地の国道８号（元町－白銀）を２車線にして歩行空間（歩道幅等）を拡大。ほこみち（歩行者利便増進道路）に指定される。 (2)白銀町のＳＣが令和４年９月にリフレッシュオープン。１１月には大型テナントが出店しグランドオープン。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	敦賀市
地域	福井県敦賀市本町２丁目１２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,892 円／平米 21万4,533 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,685 円／平米 20万7,237 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,752 円／平米 26万3,660 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	21202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	敦賀市
地域	福井県敦賀市本町２丁目１２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,207 円／平米 38万4,180 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,425 円／平米 38万1,595 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,713 円／平米 26万3,531 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	19 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	21202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	敦賀市
地域	福井県敦賀市本町２丁目１２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,282 円／平米 22万9,046 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,360 円／平米 21万6,080 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,075 円／平米 25万4,810 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	15.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	21202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	敦賀市
地域	福井県敦賀市本町２丁目１２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,603 円／平米 16万682 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,633 円／平米 20万7,065 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,735 円／平米 25万380 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	敦賀市
地域	福井県敦賀市本町２丁目１２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,324 円／平米 17万6,289 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,914 円／平米 19万4,770 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,929 円／平米 25万7,633 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情