路線価 (2023) 福井県小浜市駅前町26号汐入39-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 小浜市福井県小浜市駅前町２６号汐入３９番７
価格時点	2023 年
駅名	小浜駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,458 円／坪 1平米 5万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ小浜駅前の商業地域を中心に広がる圏域であり、需用者は小浜市内の事業者が中心と思われる。背後地人口の減少や郊外型店舗への顧客流出等もあり、需要はやや減退的と思料される。土地取引は低調で、また取引される価格帯も個別性が強くまちまちであることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ小浜駅前の商業地域を中心に、広域的には当市市街地の商業地域やその周辺地域のほか、嶺南地方の類似地域も圏域。需要層の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等が中心。ＪＲ小浜駅前では各種観光施設等による活性化が期待されるが、コロナ禍からの客足回復の遅れ等もあり、新規出店等の動きが少なく需要が弱い。取引自体が少なく中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己使用の小売店舗等を中心とする地域で商業用賃貸市場の成熟の程度は低く、周辺類似地域等で見られる取引も自己使用目的のものが支配的と思料される。よって、説得性に劣る収益価格は参考に留め、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないことから低位に試算された。比準価格は当市の商業地域における取引事例が少なく、取引に事情を含む事例や時点のやや古い取引のほか、広域的に敦賀市や高浜町の事例も採用したが、各種補修正等は適正に行い得た。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小浜駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小浜市福井県小浜市駅前町２６号汐入３９番７
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	220 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	30 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ駅前に近い商業地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。郊外型店舗への顧客流出等による空洞化も見られ需要は弱含みで、地価も下落傾向と予測する。 (2)旧来からの駅前商業地域でありほぼ現状維持で推移。周辺では観光施設や街路整備の取り組みが進んでいるが、客足の回復が遅く、又、金融機関の移転により人通りの減少も予測され、地価は引き続き弱含みで推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も見られるが、緩やかに持ち直している。 (2)人口は減少傾向、世帯数は微増傾向。令和４年度は小浜市内７ヵ所の海水浴場を３年ぶりに開設。
地域要因
(1)一部店舗閉鎖もみられたが、他に地域内に大きな変化はなく、需要は弱含みで推移している。 (2)小浜市白髭の「まちの駅」の令和３年観光客入込数は対前年比△７．８％減。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	小浜市
地域	福井県小浜市駅前町２６号汐入３９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,118 円／平米 7万9,734 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,722 円／平米 11万8,097 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,973 円／平米 18万8,353 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	小浜市
地域	福井県小浜市駅前町２６号汐入３９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,618 円／平米 17万649 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,872 円／平米 18万1,407 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,569 円／平米 18万7,017 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	小浜市
地域	福井県小浜市駅前町２６号汐入３９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,483 円／平米 15万367 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,632 円／平米 12万4,411 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,629 円／平米 19万521 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	小浜市
地域	福井県小浜市駅前町２６号汐入３９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万476 円／平米 10万754 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,705 円／平米 14万4,489 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,359 円／平米 17万9,711 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情