路線価 (2023) 福井県鯖江市丸山町2-322-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 鯖江市福井県鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
価格時点	2023 年
駅名	鳥羽中駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円／坪 1平米 3万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鯖江市市街地で北部近郊から郊外にかけての住宅地域である。需要者の中心は鯖江市居住者であるが、一部には周辺市町からの転入もみられる。複数の幹線道路へのアクセスが良好で生活利便性が高く、周辺でミニ開発がみられる等、需要・供給とも堅調な状況が続いている。市場で中心となる価格帯は、土地が２００～２５０㎡で７００～９５０万円程度、新築の戸建て物件は土地が２００㎡程度で２，０００万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は鯖江市市街地の北部近郊及びその周辺の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は鯖江市内の居住者であるが、福井市にもほど近いことから隣接市町からの流入も多く、需要は安定している。画地がやや大きめであり、需要の中心となる価格帯は、土地が８００万円～１，２００万円程度、新築戸建は数は多くはないが、２，３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は鯖江市北部市街地で戸建・混在住宅地域の事例を中心に採用して試算した。また、賃貸市場は資産活用を目的としたアパート供給が中心で、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一近隣地域内でも賃貸面積・建物の品等により賃料収入は大きく異なり、標準地は居住環境が重視される戸建住宅地域であることから収益価格の相対的な規範性は劣る。比準価格は、主に鯖江市北部に存する住宅地域の事例を採用し、いずれも取引時点が新しい上に、適切に格差補正がなされ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鳥羽中駅西方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	116.8 坪 (386 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鯖江市福井県鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
標準地の範囲
東	140 m
西	90 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	比較的画地規模の大きい住宅地域である。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。福井市のベッドタウンとしての需要もあり、需要の堅調な地域であることから、地価は上昇傾向で推移してゆくと考えられる。 (2)鯖江市市街地の北部に位置する幹線道路背後の区画整然とした住宅地域で、近隣地域周辺で複数ドラッグストアがオープンし、背後の住宅地として需要は堅調であり、地価は引き続き、強含みで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鯖江市において、令和４年１０月の人口は前年同月比で若干の減少傾向にある。コロナ禍にあるが、県内経済は緩やかに持ち直している。 (2)鯖江市の総人口は概ね増加傾向、世帯数は増加している。土地取引件数はコロナ禍発生の年には２割近く落ち込んだが、直近２年は回復傾向にある。
地域要因
(1)格別の変動要因はないが、鯖江市北部では需要が堅調であることを反映して、ミニ開発等が多くみられる。 (2)近隣地域西側の幹線道路沿いに事務所ビルやドラッグストアが複数オープンする等しており、背後の住宅地としての需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,728 円／平米 15万1,177 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,296 円／平米 11万3,383 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,357 円／平米 11万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,422 円／平米 13万329 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,178 円／平米 12万2,910 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,810 円／平米 12万1,694 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,289 円／平米 11万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,930 円／平米 11万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,225 円／平米 11万6,454 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市丸山町２丁目３２２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,309 円／平米 12万38 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,597 円／平米 11万7,684 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,031 円／平米 12万5,730 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情