路線価 (2023) 福井県越前市府中1-13-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 越前市福井県越前市府中１丁目１３番１０
価格時点	2023 年
駅名	武生駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円／坪 1平米 5万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ武生駅を中心に広がる商業地域であるが、より広域的には敦賀市及び鯖江市駅前の商業地域も含まれる。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等であるが、県内外の事業者も見られる。ＪＲ武生駅の大道り沿いには１０階建ての病院が建設され、市役所庁舎も建て替えられ、飲食店も開業している。土地取引は少なく、画地規模によって取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ武生駅前の幹線道路沿いの商業地域であるが、広域的にはＪＲ鯖江駅やＪＲ敦賀駅前のほか私鉄駅の同様な立地条件にある商業地域等も含む。需要者は、駅前の立地条件を活かして飲食店等の営業を行う法人及び個人事業者が考えられる。郊外路線地域への商業施設のシフトが進んでいたが、近年の商業環境の整備もあり、需要の持ち直しも認められる。ただし、土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗が中心で賃貸物件もあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は越前市中心部の商業地の事例を採用して試算した。地域格差はやや大きいが、価格形成要因の比較は適切に行われており、説得力のある比準価格が得られた。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を基に代表標準地との均衡にも留意して査定した。収益価格は収益性の観点に着目して求めた価格であるが、投資元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は自己の業務用として取得する事業者であり、収益性よりも市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判断される。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武生駅北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗や事務所等が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越前市福井県越前市府中１丁目１３番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	24 m
南	60 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	24 m
面積	217 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	東１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗を中心とする駅前商業地域であるが、周辺地域で市役所や病院が建て替えられ、新しい店舗の進出も見られることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (2)小規模店舗を中心とする駅前商業地域であるが、周辺には大型スーパーも存し、また、市役所等が近年建替えられ駅前通りも歩道が整備されて新規店舗もみられる。これらから地価は安定的に推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)越前市の人口、世帯数はほぼ横ばい傾向にある。新型コロナウイルス感染症の収束時期は見通せないが、福井県の景気は基調として持ち直している。 (2)越前市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％の減少。
地域要因
(1)地域の西側で越前市役所新庁舎、南側で１０階建ての病院が竣工するなど周辺環境が向上している。 (2)市役所の建替えや駅前通りの整備、また市役所前でのキッチンカーによる「平日のランチ」の開催等周辺で商業環境の変化がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市府中１丁目１３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,539 円／平米 8万7,738 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,684 円／平米 15万4,337 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,944 円／平米 19万4,869 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市府中１丁目１３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,574 円／平米 13万7,444 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,437 円／平米 16万133 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,358 円／平米 19万2,932 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市府中１丁目１３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,388 円／平米 9万7,157 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,802 円／平米 13万1,585 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,484 円／平米 20万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市府中１丁目１３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,873 円／平米 12万8,514 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,504 円／平米 15万436 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,286 円／平米 21万5,836 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情