路線価 (2023) 福井県越前市粟田部町27字日本橋17-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 越前市福井県越前市粟田部町２７字日本橋１７番１
価格時点	2023 年
駅名	武生駅 から 7600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	321万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	321万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は今立地区の既成商業地で、広域的には武生地区を含む越前市全域の類似地域と捉えられる。需要者は今立地区に地縁性を持つ個人事業者が中心と考えられ、商業地としては衰退傾向にあることもあり土地需要は弱含みである。不動産取引も低調であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は今立地区の既成商業地域・商住混在地域を中心に、広域的には武生地区や鯖江市の商業地域等も圏域に含まれる。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者が殆どで、圏外からの新規出店はない。路線商業地域への顧客流出、店舗経営者の高齢化等の影響により、閉鎖店舗も多く近隣地域は衰退傾向にある。今立地区商業地域の土地取引、売り物件等は少ないうえ個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗・事業所が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為収益還元法は適用しない。従って規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は越前市今立地区で混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自己使用の店舗併用住宅が中心で、賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武生駅東方
距離	7600 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越前市福井県越前市粟田部町２７字日本橋１７番１
標準地の範囲
東	40 m
西	25 m
南	30 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	今立地区中心部の既成商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は人口減少、郊外大型店への顧客流出、経営者の高齢化等により衰退が進んでおり土地需要は弱い。地価は下落基調が続くものと予測する。 (2)旧来からの近隣商業地域で住宅地化が進んでおり、商況が優れず需要も弱いため、地域は衰退傾向が続くものと予測する。地域の衰退、地区人口減少等による影響を受け、地価は下落傾向が続くものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)越前市の人口は微減、世帯数は微増。県内経済は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが影響し、下押しするリスクを注視する必要あり。 (2)越前市において、令和４年１０月の人口は前年同月比で減少傾向にある。コロナ禍にあるが、県内経済は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)粟田部地区の人口は減少しており、経営者の高齢化も進んでいる。 (2)路線商業地域への顧客流出、経営者の高齢化等により閉鎖店舗もみられ、地域は衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市粟田部町２７字日本橋１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万858 円／平米 6万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,267 円／平米 7万309 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,615 円／平米 8万1,377 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市粟田部町２７字日本橋１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,598 円／平米 8万7,933 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,076 円／平米 8万6,207 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市粟田部町２７字日本橋１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,572 円／平米 6万1,399 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,226 円／平米 8万91 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,855 円／平米 8万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	越前市
地域	福井県越前市粟田部町２７字日本橋１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,550 円／平米 8万1,162 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,217 円／平米 8万9,979 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情