路線価 (2023) 福井県三方郡美浜町郷市13号横田1-2内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 三方郡美浜町福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
価格時点	2023 年
駅名	美浜駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	299万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	296万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美浜町の商業地域、より広域的には嶺南地方の各市町の商業地域も含む。需要者の中心は、地元資本若しくは同一需給圏内に地縁性を持つごく限られた個人事業者または法人である。ＪＲ美浜駅前の旧来からの商店街であるが、事業主の高齢化や後継者不足から空洞化が進んでいる。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は美浜町内の商業地域及びその周辺の圏域。より広域的には同じ福井県嶺南地方の各市町内の商業地域も含まれる。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を持つ限られた個人若しくは事業者である。店舗経営者の高齢化などにより住宅地化が進んでおり、商業地に対する需要は弱い。商業地の土地取引は少なく、また成立する価格も個別的な事情を含むものが多く、需要の中心となる価格帯の特定は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の店舗が大半であり、賃貸物件としての店舗は極めて少なく商業用途に対する賃貸需要が希薄であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は嶺南地方の商業地の事例も採用して試算した。地域格差は少なく、説得力のある比準価格が得られた。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、賃貸物件はなく商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため収益還元法は適用しない。よって、本件においては住宅地化が進む駅前の既成商業地域であるという所在地の実情を考慮し、標準地間の広域的な検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	美浜駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三方郡美浜町福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8.6 m
奥行き	15 m
面積	124 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の旧来からの商業地域であるが、西側で道の駅「はまびより」の整備計画が進められており、地価は下落幅を縮小していくものと予測する。 (2)駅前の既成商業地域であり、道の駅のオープンを控え今後の活性化が期待される。現状は店舗の更新も見られず住宅地化が進んでいることから地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)美浜町の人口は世帯数はともに減少傾向にある。新型コロナウイルス感染症の収束時期は見通せないが、福井県の景気は基調として持ち直している。 (2)令和３年１０月にＪＲ小浜線が減便となった。また、三方五湖有料道路「レインボーライン」が県道に移管され、令和４年１０月から無料となった。
地域要因
(1)近隣地域の西側、国道２７号沿いに道の駅「はまびより」の整備計画が進められている。令和５年６月開業予定。 (2)令和４年１月に観光農園がオープン。令和５年６月には道の駅がオープン予定であり、ＪＲ美浜駅前広場等の整備工事が行われている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,388 円／平米 4万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,485 円／平米 7万1,029 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,195 円／平米 7万3,377 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,008 円／平米 6万9,452 円／坪
推定価格 平米 坪	2万903 円／平米 6万9,105 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,245 円／平米 8万3,460 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,550 円／平米 7万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,550 円／平米 7万4,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,884 円／平米 8万2,267 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,159 円／平米 7万9,870 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	22106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方郡美浜町郷市１３号横田１番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,745 円／平米 7万5,195 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,745 円／平米 7万5,195 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情