路線価 (2023) 福井県三方上中郡若狭町鳥浜49号村上31-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 三方上中郡若狭町福井県三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外
価格時点	2023 年
駅名	三方駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	766万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	773万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は若狭町全域、広域的には周辺市町を含む商業地域が主な圏域。需要者の中心は当該地域に地縁性を持つ限られた個人事業者である。三方地区中心部の商業地域であるが、近年は郊外大型店への顧客流出が続いていること、背後地人口が減少していることなどから繁華性が低下しており需要は弱い。土地取引や売り物件等が殆どなく、需給の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は当町三方地域の商業地域及びその周辺地域一円のほか、広域的には当町全域や美浜町、おおい町、高浜町、小浜市の類似地域も圏域に含む。需要層は従来から同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等が中心。郡部の商業地域では顧客が地元住民にほぼ限定される中、人口減少や郊外型店舗に客足が流れているため、中心商業地域における取引は殆ど認められない。不動産取引が非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では自用の店舗、事務所等が中心で賃貸物件は皆無であり、事業者向けの賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であるので、三方地区中心部における商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の店舗等が中心であり、貸店舗等は殆ど認められず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格は当町の商業地域における取引事例が極めて少なく広域的に取引事例を採用した上、取引に事情を含む事例等をも採用したが、各補修正並びに要因比較は適正に行い得た。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三方駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三方上中郡若狭町福井県三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	200 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	19 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	若狭町三方地区中心部の商業地域
街路	１５．５ｍ町道、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)若狭町三方地区中心部の商業地域として熟成していくと予測する。役場や商業施設等に近く利便性は良いものの背後地人口の減少等から繁華性が低下しており、地価水準は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)ショッピングセンターや役場庁舎が所在する中心商業地域であるが、人口減少から客足は少なく商業地域としての活気に欠け衰退化傾向にある。このため、地価は引き続き下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)若狭町の人口は減少傾向にあり、高齢化率も県平均より高い。 (2)人口は減少傾向、世帯数は微減傾向。令和４年１０月にレインボーラインが無料開放され観光客の増加が期待されている。
地域要因
(1)地域内での大きな変動はないが、背後地人口の減少等から繁華性は低下している。 (2)近隣地域周辺では日本初のブライダルファッションミュージアムが２０２２年４月にオープンしている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	21103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方上中郡若狭町
地域	福井県三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,835 円／平米 7万5,493 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,639 円／平米 7万8,151 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,964 円／平米 7万5,919 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,209 円／平米 7万3,423 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	三方郡美浜町
地域	福井県三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,710 円／平米 4万8,631 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,083 円／平米 5万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,062 円／平米 7万2,937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	小浜市
地域	福井県三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,365 円／平米 9万3,775 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,424 円／平米 11万3,806 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,571 円／平米 8万1,232 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情