路線価 (2023) 北海道札幌市東区北21条東23-4-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
価格時点	2023 年
駅名	環状通東駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円／坪 1平米 9万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東区郊外の既成住宅地域。需要者は、市内居住の戸建住宅の取得者、ハウスメーカー等不動産業関連事業者並びにアパート経営を目的とする投資家等と見込まれる。地下鉄駅まではやや距離があるものの居住環境が良好で、堅調な戸建用地需要が認められ、近時は建築費高騰の影響から市場に一服感も生じている模様であるが、地価は依然上昇傾向となっている。土地は２，０００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東区地下鉄沿線の外縁部に位置する住宅地域一円である。主たる需要者は、一次取得者層の個人、共同住宅建築目的の不動産業者等が中心である。地下鉄駅から離れるが、環境は良好であり、地域内にはアパートが比較的多く見られ、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は堅調である。取引価格の中心価格帯は、更地で２０００万円台前半、新築戸建で４０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、貸室の供給動向および空室状況等に鑑み土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低めに試算された。よって、周辺類似地域内に存する５事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、市場の実態を反映して信頼性に優る比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は既成市街地に存し、再調達原価を把握できないことから積算価格は試算しなかった。また、土地建物一体の価格に相応する家賃水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住宅が多いことから、市場における実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	環状通東駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	２７ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は今後も、戸建住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域として推移していくものと予測される。地下鉄駅からはやや距離があるものの居住環境は良好であり、今後も堅調な需要が見られるものと思料する。 (2)戸建住宅、アパート等が存する地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 16.6 ％
2022年	1坪 28万679円 1平米 8万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 16.6 ％
2019年	1坪 28万679円 1平米 8万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策の下、不動産市況は強含みで推移してきたが、建築費高騰の影響も顕在化し始めており、今後は金融政策の実質的転換の影響が注視される。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)熟成した既成住宅地域で地域要因の変動は特にないが、堅調な戸建用地需要が認められ、地価は大幅な上昇となっている。 (2)地下鉄駅からはやや離れているものの、生活利便性は比較的良好であり、近年の地価上昇による郊外への居住シフトを背景に、土地需要は堅調である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231041103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,225 円／平米 35万7,792 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,692 円／平米 35万6,030 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,626 円／平米 35万2,506 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231041103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,504 円／平米 37万8,550 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,779 円／平米 35万9,623 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,779 円／平米 35万9,623 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221041103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,266 円／平米 22万8,993 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,133 円／平米 31万1,204 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231041103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,755 円／平米 32万6,484 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,897 円／平米 30万3,811 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,836 円／平米 32万140 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231041103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,861 円／平米 27万632 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,122 円／平米 28万8,025 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,782 円／平米 30万6,737 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情