路線価 (2023) 山梨県甲府市富士見1-653-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市富士見１丁目６５３番１５
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市北部から北西部の住宅地域である。需要者は甲府市内に勤務先を有する一次取得者層を中心に、一部圏外からの転入者も認められる。中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、生活上の利便施設との関係位置は比較的良好で、需要は底堅く地価は概ね安定的に推移している。土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は甲府市北西部の住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中心で、市外からの転入者も見られる。既成住宅地域が広がり、街路条件の劣る場所等価格水準の低い取引も認められる一方、一部分譲地も見られ、条件の良好な画地の価格は概ね安定的であり、全般的には価格水準にやや幅が認められる。中心となる価格帯は土地総額で１千万円前後、建売分譲の土地建物総額で３千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 利便性の良さから周辺には一部アパート等も見られるが、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引形態は自己利用を中心としているため収益価格は求めなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、市場の実態を反映し信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者の中心は自用目的の個人であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主による節税目的の建築が主であり、画地規模も小さく共同住宅を想定することも現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	甲府駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市富士見１丁目６５３番１５
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府市北西部の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の地域変動要因も見受けられず、当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)地域に特別な変動要因はないが、周辺地域における取引動向等からは、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍によって、生活様式は変化し経済活動にも影響を与えてきた。アフターコロナによる地価への影響も注視される。 (2)地価は全般的に弱含みの中、一部下げ止まり傾向。住宅地は新型コロナの影響が軽微である一方、建築費の上昇が地価に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)中規模の一般住宅を中心とする住宅地域で、利便性も比較良好な為、需要は底堅く地価の下落傾向に歯止めがかかりつつある。 (2)地域に特別な変動要因はないが、周辺地域において、災害ハザードエリア指定による実需への影響が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210819201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市富士見１丁目６５３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,584 円／平米 15万701 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,696 円／平米 16万4,295 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,722 円／平米 16万1,075 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市富士見１丁目６５３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万296 円／平米 10万159 円／坪
推定価格 平米 坪	5万291 円／平米 16万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,064 円／平米 16万2,206 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市富士見１丁目６５３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,678 円／平米 15万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,858 円／平米 16万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,956 円／平米 16万1,849 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市富士見１丁目６５３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,342 円／平米 15万9,819 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,810 円／平米 15万1,448 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,374 円／平米 15万9,924 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情