路線価 (2023) 山梨県甲府市白井町字上河原568-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
価格時点	2023 年
駅名	甲斐住吉駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	657万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	657万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円／坪 1平米 1万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧中道町を中心とする甲府市南部のほか隣接市の住宅地域。農家住宅が多い集落に位置することから需要者は同一需給圏内の居住者が多いものの、分譲地を中心に圏外からの転入者も見られる。既存の住宅地域であるが、周辺地域における新規分譲地の分譲価格と比較すると一部に値頃感が出てきている。旧甲府市の南部や隣接市の住宅地との競合もあり、不動産取引は少なく、取引される規模や価格帯も区々であり、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は旧中道町を中心に、甲府市南部及び隣接する笛吹市中西部の住宅地域一円。需要者は特に旧中道町に地縁等を有する個人が中心である。純然たる農家住宅地域、一般住宅を中心とする既成住宅地域、及び新規分譲地が混在、偏在しており、各々地域の価格水準間に格差が見られる中、既成住宅地域の地価にやや値頃感がでてきている。全般的に取引は少なく、取引の個別性も強いため、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧中道町北東部の既存の住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等収益物件はほとんど見られない。自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。よって、在来の農家住宅を中心とする住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 農家住宅が多い地域に存し、周辺に共同住宅等はほぼ見られず賃貸市場は成熟していないことから収益価格は試算しなかった。需要者の中心である自用目的の個人は主に土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格であり、規範性が高い。よって、比準価格を重視し、周辺の標準地等との均衡にも留意し、圏内の市場動向等も総合的に勘案の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	甲斐住吉駅南東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の農家住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧中道町に存する農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下落傾向であるものと予測する。 (2)周辺地域を含め取引は低調であり、災害ハザードの地価への影響も懸念される中、周辺では分譲地も見られ、これら成約水準等からも、地価はやや下げ止まりの傾向へ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧中道町の内市街地に近い既存の農家住宅地域及びその周辺の地域において、周辺地域の住宅地との競合もあり、圏外からの転入者も見られる。 (2)地価は全般的に弱含みの中、一部下げ止まり傾向。住宅地は新型コロナの影響が軽微である一方、建築費の上昇が地価に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)農家住宅が多い既存の住宅地域である。浸水想定区域から外れており周辺の農地の中に小規模分譲地が見られる等、徐々に宅地化が進展している。 (2)地域に特別な変動要因はないが、周辺地域において、災害ハザードエリア指定による実需への影響が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２２０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,001 円／平米 4万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,866 円／平米 4万9,147 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,518 円／平米 5万4,609 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,736 円／平米 4万8,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万242 円／平米 6万6,920 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｃ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,326 円／平米 5万3,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,125 円／平米 6万3,227 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,716 円／平米 6万5,181 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,616 円／平米 8万7,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,536 円／平米 8万7,728 円／坪
標準価格 平米 坪	2万103 円／平米 6万6,461 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220219211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲府市白井町字上河原５６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,758 円／平米 8万5,156 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,603 円／平米 8万4,644 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,396 円／平米 6万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情