路線価 (2023) 山梨県甲府市伊勢4-2225-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１
価格時点	2023 年
駅名	甲斐住吉駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,663 円 1平米 4万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,663 円／坪 1平米 4万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市中心部から南部にかけての住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中心で、市外からの転入者も見られる。市南部は依然宅地供給が多いが、価格は概ね安定しつつある。一方、既成住宅地域、特に街路条件の劣る地域等は相対的に需要者の選好性は低く、低額の取引も見られる中、条件の良いものは値頃感がでてきている。中心となる価格帯は土地総額で１千万円前後、建売分譲の土地建物総額で３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は甲府市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。景気の先行きは不透明感が強いものの、住宅ローン金利は依然として低く、住宅を取得する環境は整っている。当該地域は、国道背後に位置する住宅地域であり、利便性に優れることから、一定の需要は存在している。土地は総額で１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心である自用目的の個人は、主に土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格であり、信頼性が高い。一方、投資採算性等の観点からは収益目的の土地取引は実現性に乏しいため、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 一般住宅を中心とする住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。収益価格は比準価格に見合う賃料が授受できないため、低位に試算された。市場参加者である個人は、収益性よりも、売買市場の状況や価格水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲斐住吉駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	110 m
南	110 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域に特別な変動要因はない中、地価に値頃感は出てきており、周辺地域における取引動向等からは、地価は下げ止まりの傾向へ推移するものと予測する。 (2)国道背後の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、やや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,663 円 1平米 4万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,663 円 1平米 4万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価は全般的に弱含みの中、一部下げ止まり傾向。住宅地は新型コロナの影響が軽微である一方、建築費の上昇が地価に与える影響が懸念される。 (2)市内全体の住宅地の需要はやや弱含みであるが、住環境に優れる地域は堅調であり、地価下落率の縮小又は地価の下げ止まりが見られる。
地域要因
(1)地域に特別な変動要因はない。既成住宅地域は全般的に需要が低調で、価格は依然弱含みであるが、街路条件等の良好な宅地は値頃感が出てきている。 (2)地価は下落傾向にあるものの、国道背後の住宅地域に存し、特に交通利便性に優れているため、一定の需要は存在する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220419201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,675 円／平米 16万920 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,482 円／平米 15万6,975 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,962 円／平米 15万8,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,221 円／平米 15万2,807 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,508 円／平米 16万367 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,998 円／平米 16万1,987 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ２２１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,386 円／平米 14万6,740 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,987 円／平米 14万5,421 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,012 円／平米 15万2,116 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211219201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,243 円／平米 13万9,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,074 円／平米 13万9,097 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,811 円／平米 15万8,063 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情