路線価 (2023) 山梨県甲府市音羽町3928-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市音羽町３９２８番３
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円／坪 1平米 4万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市北西部及び隣接する甲斐市を含む戸建住宅地域である。需要者の中心は甲府市などに勤務先を有する個人である。インフラの整備が進み、新規の宅地開発がみられるが、ミニ開発が古くから行われたことにより、道路の幅員・系統が新興住宅地と比較して劣り、ハザードマップによる家屋流出エリアに想定されている心理的影響もあって、需要は頭打ちで価格水準は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、更地で総額１，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は甲府市の西部～北西部、甲斐市東部に位置する住宅地域が圏域。需要者の中心は甲府市、甲斐市等へ通勤する個人が大半を占めると思料。甲府市西部に位置するが、隣接する甲斐市東部の住宅地域の需要が強いこと、市のハザードマップでは家屋流失のおそれがある区域に位置することから同一需給圏内での競争力はやや低下している。画地規模は２５０㎡程度で、土地で１，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が最多需要帯と思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする地域で、収益性が地価に及ぼす影響は殆どみられないので、収益価格は求めなかった。比準価格は、近隣地域周辺に所在する類似性が高い取引事例を採用して求めており、不動産市場を反映した実証的価格である。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格は適切に求められているものと判断し、比準価格を採用して、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲府駅北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市音羽町３９２８番３
標準地の範囲
東	100 m
西	160 m
南	40 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅で街路事情が劣り、ハザードマップによる家屋流出エリアに含まれているため、心理的影響もあって地価水準は下落傾向にある。この傾向はしばらく続くものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。市のハザードマップでは家屋流失のおそれがある区域に位置し地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による不動産市場への影響はみられず、分譲地を中心に需要は堅調である。 (2)新型コロナの影響はほぼなく、居住環境や利便性の良い住宅地域等についての需要は堅調であるが、水害等に関する関心が高まっている。
地域要因
(1)ハザードマップによる影響のほか、相対的に分譲地より道路事情が劣るため需要は低調で、地価は弱含みで推移している。 (2)隣接する甲斐市東部の住宅地域の需要が強いこと、市のハザードマップでは家屋流失のおそれがある区域に位置することから、地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市音羽町３９２８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,003 円／平米 14万5,474 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,141 円／平米 13万9,318 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,444 円／平米 14万3,626 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市音羽町３９２８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,273 円／平米 7万329 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,082 円／平米 13万9,123 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,835 円／平米 14万4,919 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211119201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市音羽町３９２８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,544 円／平米 15万568 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,225 円／平米 14万9,514 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,071 円／平米 14万2,393 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市音羽町３９２８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,678 円／平米 15万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,858 円／平米 16万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,336 円／平米 14万6,575 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市音羽町３９２８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,342 円／平米 15万9,819 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,810 円／平米 15万1,448 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,587 円／平米 14万4,099 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情