路線価 (2023) 山梨県甲府市下曽根町字大正389-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
価格時点	2023 年
駅名	甲斐住吉駅 から 5100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (694 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (694 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円／坪 1平米 3万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、甲府都市計画圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、沿道サービス型店舗を展開する法人が中心と推定される。近隣地域は、甲府南ＩＣに近接し、通行量が多く、また駐車場を充分に確保できる画地も多く、最近は繁華性・商況が増している。個別性の高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、甲府市および隣接市町の路線商業地域である。需要者の中心は、全国的な展開をしている法人のほか事業所用地を求める地元資本の法人である。近隣地域は、中央自動車道「甲府南インター」に近く、接面する道路は精進湖方面から富士北麓地域、静岡方面を結んでいるため車両の通行量が多く、閉鎖店舗等もなく商況は安定している。このため潜在的な需要があり、供給が少ないこともあり、地価水準はやや上昇傾向を示している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は広域的であるが、甲府市内に所在する類似性の高いものを選択した。また査定価格は、地域格差が大きいものについては、適切に格差を判定した。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、また収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが、やや開差が生じた。比準価格で採用した取引事例は、近隣地域と類似する路線商業地のものを採用しており、市場性を反映して説得力がある。収益価格は、標準的な画地に賃貸物件を建築して賃貸することを想定しているが、実際の利用用途は多様性があり、想定要素が多いため試算価格の精度は劣る。より説得力が高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲斐住吉駅南方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	209.9 坪 (694 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の飲食店、事業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	32 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗密度は中程度の路線商業地域で、地価水準は繁華性・商況が増したことから多少上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)甲府南インターや精進湖方面へ行き来する通行車両が多く、商況が安定しており、周辺の路線商業地と比較して相対的に割安のため需要があり、地価は上昇傾向にあり、今後もこの傾向は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部業種及び路線を除き企業の出店意欲は依然弱く、幹線道路沿い商業地に対する需要は低迷している。また、中心商業地の空洞化は依然続いている。 (2)路線商業地に対する需要は、ドラッグストアの多用途化で新規の出店がみられるなど根強く、地価は安定もしくは上昇基調にある。
地域要因
(1)ＩＣに近く、交通量が多くなってきたため、繁華性・商況とも良好で、地価は上昇傾向にある。 (2)地価水準は相対的に割安で、商況が安定しているため潜在的な需要があり、やや上昇基調に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220319201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,816 円／平米 5万2,288 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,098 円／平米 6万3,138 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,099 円／平米 10万9,425 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220319201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,780 円／平米 14万4,737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,561 円／平米 14万4,013 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,847 円／平米 11万1,898 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,219 円／平米 13万9,576 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,911 円／平米 11万2,110 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,001 円／平米 9万2,571 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,852 円／平米 16万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,984 円／平米 11万5,657 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市下曽根町字大正３８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,218 円／平米 11万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,137 円／平米 14万9,223 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,995 円／平米 10万9,081 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情