路線価 (2023) 山梨県甲府市丸の内1-93 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,620万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万2,046 円／坪 1平米 29万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市中心部の商業地域一円である。典型的な市場参加者は、投資目的の不動産賃貸業者及び個人投資家等である。中小規模の賃貸ビルが連たんする繁華性が高い駅前商業地域である。新型コロナウイルスの影響が低下しつつあり、昨年と比較し人流は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地１００㎡で３０００万円程度であるが、甲府駅至近における売買は非常に少ない。 (2) 同一需給圏は甲府市中心部の商業地域である。中心となる市場参加者は、山梨県内外の投資目的の法人、個人等で、昨今の景気、取引情勢からは県外業者がやや多い。中小規模の賃貸ビル等が連たんする駅前商業地域である。コロナ禍にあって売買・賃貸市場とも需要が低調であったが、アフターコロナを見据え改善の兆しがある。需要の中心価格帯は画地条件により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場参加者は、投資用不動産として不動産の収益性を検討するほか、代替競争関係にある類似不動産の取引価格にも着目して購入の意思決定を行う。本件では、甲府駅至近に位置する対象標準地の場所的希少性が反映され、比準価格が収益価格を上回った。購入者は収益性を考慮したうえで取引を行っており、現実の市場実態は比準価格に最も反映されていることから、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸用商業ビルが建ち並ぶ商業地域で、需要者は投資目的での収益性、類似不動産取引等の分析、検討を行う。当地域では飲食店による賃貸需要が強く、収益性に着目した収益価格の信頼性は高い。一方、事例数は少ないが、代替競争関係にある取引事例により求めた比準価格は市場の実態を反映しており説得力が高い。以上により、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲府駅南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中低層のビルが建ち並ぶ、甲府駅に近い高価格地
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の飲食店舗が多い商業地域であり、新型コロナウイルスの脅威が低下しつつあり、人流が戻りつつあることから、地価の下落率は緩和され回復傾向にある。 (2)ＪＲ甲府駅に近接する飲食店等が建ち並ぶ商業地で、新型コロナウイルス感染症は終息せず感染拡大中であるが感染不安は弱まり、テナントの新規出店も見られ徐々に賑わいを取り戻しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万5,188円 1平米 29万8,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、経済環境は持ち直し、人流も回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は用途や地域により異なり、商業地の一部業種でその影響は大きく、依然不透明感がある。
地域要因
(1)コロナ禍により飲食店の閉鎖等がみられたが、空き店舗には新規飲食店が開店するなど底堅さも見られる。 (2)新型コロナウイルスの感染者が増加する中、飲食店舗等を中心に賑わいが戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1180819201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,165 円／平米 102万8,711 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,019 円／平米 109万4,349 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,215 円／平米 98万5,899 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1180219201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,574 円／平米 57万7,142 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,290 円／平米 70万8,443 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,706 円／平米 99万828 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200419201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,642 円／平米 55万7,530 円／坪
推定価格 平米 坪	17万783 円／平米 56万4,609 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,105 円／平米 88万6,355 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,413 円／平米 149万8,983 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,333 円／平米 69万2,055 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,470 円／平米 110万9,064 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	19 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内１丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,583 円／平米 15万7,309 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,685 円／平米 37万9,149 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,437 円／平米 86万7,617 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情