路線価 (2023) 山梨県甲府市丸の内3-898 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,380万 円 (1054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	8,370万 円 (1054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,496 円／坪 1平米 7万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市内の商業地域である。中心となる需要者は、生命保険や損害保険関連の法人及び貸ビル業を営む不動産業者、マンション開発業者等である。市内では比較的グレードの高い賃貸ビルが建ち並んでいるが、オフィス需要の減退傾向で新規の賃貸用ビルの建設はなく、分譲マンションの開発など用途が多様化し、この傾向は今後も続くものと思われる。このため地価は利用用途により弾力性があり、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は甲府市中心部及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内外の法人企業である。近年、オフィス需要はターミナル機能を有し交通利便性の高い甲府駅周辺にシフトしている。駅から遠隔に位置するオフィス街の中層階には空室が多く見られ、不動産市場は低調に推移している。投資に当たっては画地規模や建物用途の如何だけでなく、単価や総額も重視されるため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格及び収益価格を試算したが、収益価格はマンション分譲の増加で想定用途が流動的になっているため、やや信頼性を欠く。比準価格は類似性が高い取引事例を採用して求めており、市場性を反映して説得力がある。近隣地域は自己利用の需要も強く今後はマンション用地の利用が増加すると予測されることから、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は事務所ビルを中心とする商業地域に所在しているが、現状は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や売買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲府駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	318.8 坪 (1054 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが多い中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	幅員２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。オフィス需要は低調で空室率が高い状態が続いているが、マンション用地の需要が高く、用途の多様化傾向により地価水準はおおむね安定的に推移していくものと予測する。 (2)甲府市中心市街地に隣接するオフィス街であり、甲府駅からやや遠隔に位置する。特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、小幅な下落が続ものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による影響で低迷していた飲食店舗の客足が徐々に回復しており、一部で商況は戻りつつある。 (2)全国展開する企業の支店・営業所の統廃合により甲府市の拠点性が薄れる中、郊外の大型店に顧客も流出し、商業地需要は総じて低調に推移している。
地域要因
(1)オフィスビル用地としての需要は低調であるが、マンション用地需要は旺盛で高値の取引もみられ、地価の下支えとなっている。 (2)オフィス需要が甲府駅周辺にシフトする中、新型コロナ感染症によるテレワークの普及が空室率の悪化に拍車をかけている状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,174 円／平米 18万9,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,860 円／平米 22万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	8万264 円／平米 26万5,353 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221019201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,062 円／平米 21万5,095 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,802 円／平米 21万4,235 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2 円／平米 26万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211219201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,540 円／平米 19万6,839 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,119 円／平米 26万1,567 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,119 円／平米 26万1,567 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220819201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,557 円／平米 19万3,589 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,673 円／平米 21万3,809 円／坪
標準価格 平米 坪	8万41 円／平米 26万4,616 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220519201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目８９８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,541 円／平米 31万2,553 円／坪
標準価格 平米 坪	8万529 円／平米 26万6,229 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情