路線価 (2023) 山梨県甲府市塩部4-1913-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	9,150万 円 (1446 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,270 円 1平米 6万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9,140万 円 (1446 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円／坪 1平米 6万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、甲府市のほか隣接市町を含む周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、ロードサイド型の店舗展開をする県内外の法人等である。標準地周辺は、全国展開の飲食店舗や地場の事業所等が建ち並ぶ市内では比較的繁華な商業地域であり、車両交通量も比較的多いものの、コロナ禍のもと地価水準は若干弱含みで推移している。店舗の業態等により取引される規模等にばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状態である。 (2) 同一需給圏は甲府市及び周辺市町に存する幹線道路沿いを中心とする路線商業地域であり、需要者の中心はロードサイド店舗を展開する法人等である。借地権に基づく店舗出店が多く、土地取引は少ない。コロナ禍で収益性はやや低下しており地価は下落傾向となっている。取引物件の規模等の個別的要因は多種多様で需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) テナント向けの賃貸市場の動きは鈍く、新築や築浅の貸店舗等の規範性の高い収益資料の収集には限界があり、収益価格の相対的な規範性はやや低い。取引に当たり需要者の多くは市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、空き店舗・事業所も散見される等供給過剰で、投下資本に見合う賃料が得られないのが実情であることから収益価格は低位に試算された。賃貸に基づく収益目的での取引は少なく、自用目的の取引が中心である。以上より、現実の市場動向を反映した実証性のある比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係を考慮し、更に周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲府駅北西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	437.4 坪 (1446 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	73 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
標準地の範囲
東	440 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	72 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山の手通り沿いに展開する路線商業地域であり、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。 (2)低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、コロナ禍により収益性はやや低迷しており地価水準も弱含み傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内人口は減少傾向で、中心商業地は空洞化傾向にあり、顧客は郊外に流出している。 (2)甲府市においては、過去一年間で人口が微減、高齢化率は上昇した。コロナ禍で収益性は低下しており需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)幹線沿いに低層店舗のほか事業所等が建ち並ぶ地域であるが、飲食店舗等も多く介在し、コロナ禍において地価水準は若干弱含みで推移している。 (2)コロナ禍で飲食店を中心に収益性はやや低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,378 円／平米 16万9,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,858 円／平米 18万7,973 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,611 円／平米 21万3,604 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,999 円／平米 15万5,379 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,992 円／平米 19万1,722 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,201 円／平米 21万8,861 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,990 円／平米 18万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,819 円／平米 18万7,844 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,132 円／平米 20万8,714 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220419201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,782 円／平米 12万4,907 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,141 円／平米 16万2,460 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,915 円／平米 21万4,609 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220819210 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲府市塩部４丁目１９１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,734 円／平米 14万4,585 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,214 円／平米 14万2,865 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,994 円／平米 20万8,258 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情