路線価 (2023) 山梨県甲府市城東3-266-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
価格時点	2023 年
駅名	善光寺駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (623 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (623 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円／坪 1平米 4万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は甲府市郊外の路線商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業主のほか、沿道サービス施設を展開する県内外の資本力のある法人等である。近隣地域南方のバイパスの一部開通の影響を受け、車両通行量は減少しており、商況は衰退化傾向にある。地価も下落傾向にあり、背後の住宅地の価格に接近しつつある。面積の大小等個別性があり、需要者の投資規模等により取引価格が左右され、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、主として甲府市郊外の路線商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業主のほか、沿道サービス施設を展開する県内外の資本力のある法人等である。近隣地域の南方に新しいバイパスが出来たことから、車両通行量は減少しており、商業地としての魅力はやや薄れつつある。地価は背後住宅の土地価格に接近しつつあり、最近は微減傾向で推移している。当地域の需要の中心となる価格帯は、土地６００㎡程度で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は類似性の高い事例を極力収集し、試算した。収益価格も試算したが、近隣地域は自用の店舗が多い旧来型の路線商業地域で、投下資本に見合う賃料が得られない状況にあるため、収益価格は低位となった。よって、本件においては、収益価格は参考にとどめ、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗が多い旧来型の路線商業地域で、投下資本に見合う賃料が得られない状況にあるため、収益価格は低位に試算された。同一需給圏内では、街路条件、核店舗への接近性等の立地条件の優劣により地価水準が形成されており、需要者は類似物件の取引価格との比較により購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	善光寺駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	188.4 坪 (623 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
標準地の範囲
東	10 m
西	200 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	24 m
面積	600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府市東部に位置する国道４１１号沿いの旧来からの商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 (2)甲府市東部に位置する国道４１１号沿いの旧来からの商業地域である。南方の城東バイパスを利用する車輌が増加しており、地価はやや弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　商業地の二極化・選別化が進み、既存の商業地は衰退化傾向が顕著である。郊外の集客力のある大型店への顧客の流出傾向は依然続いている。 (2)ワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、経済環境は持ち直し、人流も回復傾向にある。
地域要因
(1)　近隣地域の南方のバイパス道路の開通により、車両通行量が減少しており、商況が衰退化傾向にある。 (2)近隣地域の南方のバイパス道路の開通により、車両通行量が減少し商況がやや後退している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211119201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,692 円／平米 18万812 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,309 円／平米 17万9,546 円／坪
標準価格 平米 坪	5万193 円／平米 16万5,938 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220119201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,750 円／平米 19万4,228 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,986 円／平米 19万1,702 円／坪
標準価格 平米 坪	5万204 円／平米 16万5,974 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220419201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,873 円／平米 10万5,372 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,279 円／平米 14万9,692 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,110 円／平米 16万2,358 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,001 円／平米 9万2,571 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,852 円／平米 16万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,852 円／平米 16万4,811 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市城東３丁目２６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,144 円／平米 16万2,470 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,441 円／平米 17万9,982 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,763 円／平米 14万4,680 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情