路線価 (2023) 山梨県甲府市丸の内3-130-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 820m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円／坪 1平米 7万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は甲府市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者は資金力のある個人若しくは県内外の法人が中心。しかし、甲府駅前等一部地域を除き、企業の撤退に基づく事務所需要の減少および甲府市の中心商業地の空洞化が依然進行しており、土地需要は弱い。近年では土地取引も少ない。面積の大小等個別性の高い画地が多く、また需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は甲府市を中心に県内の繁華性のある商業地域の範囲である。需要者の中心は、デベロッパー、ビル経営者、県内外の法人等である。支店経済の崩壊、郊外大型店やインターネット店舗との競争激化で中心市街地の事務所、小売店舗は競争力が劣るため不振にある。他方、周辺ではマンションが新規に建設される地区も散見される。このような状況を反映して取引規模、価格等はまちまちのため中心価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は自用の店舗・事務所のほか、分譲マンション等も見られる商業地域である。比準価格は類似性の高い事例を極力収集し、試算した。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。本件においては、収益価格は参考にとどめ、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 甲府市中心部周辺を代表する商業地である。かつて中心であった事務所、店舗需要がなくなり空室が増加して収益性が低下したことで収益価格は比準価格に比し低位に試算された。比準価格は、実際に商業地で成立した価格を基礎としており説得力・信頼性がある。以上から、説得力・信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲府駅南西方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　甲府市中心市街地に存する商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。事務所の空室が見られるなど商業地としては衰退化傾向にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)甲府市中心商業地周辺部の路線商業地的性格も有する商業地である。かつて中心であった事務所需要が減退し、空室等が増加した。他方、周辺部ではマンションが建設される地区も散見される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　商業地の二極化・選別化が進み、既存の商業地は衰退化傾向が顕著である。郊外の集客力のある大型店への顧客の流出傾向は依然続いている。 (2)コロナと経済の共生が始まり、コロナ罹患者数が激増傾向にあるが、経済活動と観光需要の再開と増加が期待される。
地域要因
(1)　事務所需要の減少は続いているが、一部に路面店の需要が認められる。幹線背後でも高値の土地取引も見られる等地価には底値感が出始めている。 (2)事務所需要の減退で事務所ビルの空室が埋まらない状況下にある。マンション建設が始まった地区が出てきた。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,541 円／平米 31万2,553 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,334 円／平米 23万9,136 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,304 円／平米 28万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	8万511 円／平米 26万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,457 円／平米 29万5,745 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,174 円／平米 18万9,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,860 円／平米 22万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,860 円／平米 22万1,039 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221019201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,062 円／平米 21万5,095 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,802 円／平米 21万4,235 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,792 円／平米 25万568 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｃ２２０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市丸の内３丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,084 円／平米 8万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,070 円／平米 17万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,223 円／平米 21万5,627 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情