路線価 (2023) 山梨県甲府市上阿原町字整理地394-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
価格時点	2023 年
駅名	酒折駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円／坪 1平米 7万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、甲府都市計画圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、沿道サービス型店舗を展開する法人が中心と推定される。近隣地域は、甲府の主要幹線道路沿いの地域で、通行量も多く、市内における繁華性・商況は高い。個別性の高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は甲府市等の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者としては全国展開の衣料品店や飲食店等が見込まれる。国道２０号線沿いに存することから、車通りも多く、更なる発展が期待される。甲府市東部については市街化調整区域の指定が多いが、国道２０号線の本件地域背後についても大型店の出店が複数見られ状況にある。したがって、需給関係は若干ながら強含みに推移していると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は広域的であるが、甲府市内に所在する類似性の高いものを選択した。事業用借地権による営業展開が多い地域であるが、収益価格を査定した。収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を決定した。 (2) 甲府市東部の幹線道路沿いの低層の店舗地域である。国道２０号線沿いに存し、利便性の良い場所であり、どこからもアクセスが容易であることから、テナント需要は強いと認められる。しかし、事業用借地による出店需要が中心であるところ、近隣域内における取引は、自己使用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	酒折駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	463.7 坪 (1533 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
標準地の範囲
東	110 m
西	320 m
南	45 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道サービスを中心とする地域で、甲府市内における繁華性・商況は良好で、地価水準は多少上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)甲府市東部の幹線道路沿いの路線商業地域である。郊外型の大型商業施設が立ち並ぶ地域であり、商業集積度、繁華性ともに高い。地価は強含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,040 円 1平米 7万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部業種及び路線を除き企業の出店意欲は依然弱く、幹線道路沿い商業地に対する需要は低迷している。また、中心商業地の空洞化は依然続いている。 (2)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)甲府市の主要幹線道路沿いの沿道サービスで、繁華性・商況とも良好で、地価は多少上昇傾向にある。 (2)本件路線商業地域の背後では、面的な商業地展開がなされており、発展傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,999 円／平米 15万5,379 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,992 円／平米 19万1,722 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,595 円／平米 23万6,693 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,464 円／平米 23万9,566 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,029 円／平米 23万8,128 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,387 円／平米 23万6,005 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,314 円／平米 29万5,272 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,364 円／平米 19万6,257 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,956 円／平米 23万7,887 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｄ２２１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,035 円／平米 21万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,840 円／平米 21万4,361 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,253 円／平米 23万5,562 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情