路線価 (2023) 山梨県甲府市若松町11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市若松町１１番
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (592 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (592 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円／坪 1平米 5万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲府市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の中小規模の地元法人で、県外からの進出企業はほとんど見られない。標準地周辺は核となる店舗等が無く、バブル経済崩壊を契機に営業所等の統廃合等により拠点性も失われ、近年は買手市場の状況が続いている。投資に当たっては画地規模や建物用途の如何だけでなく、単価や総額も重視されるため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、甲府市中心部及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、中小規模の地場の法人等と考えられ、自己使用目的が中心である。標準地周辺は、低層店舗や事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域であり、老朽化した店舗や事務所ビルも多く見受けられ、商況は冴えず、近年は買い手市場の状態が続いている。商業地の取引は件数が少なく、取引される規模や価格帯も幅が大きい為、需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は旧来からの商業地域に所在しているが、自用建物が多く、現状は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や売買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の建物が多い在来の地域であり、投下資本に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算された。取引に当たり需要者の多くは市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、更には昨今の不動産市場の動向等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲府駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	179.1 坪 (592 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市若松町１１番
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府市中心市街地の周縁に位置する旧来からの商業地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)甲府市中心商業地の周縁部にある古くからの商業地域であり、特に目立った変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全国展開する企業の支店・営業所の統廃合により甲府市の拠点性が薄れる中、郊外の大型店に顧客も流出し、商業地需要は総じて低調に推移している。 (2)持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内人口は減少傾向で、中心商業地は空洞化傾向にあり、顧客は郊外に流出している。
地域要因
(1)核店舗が無く、老朽化した店舗や事務所も多く見られる旧来からの商業地域であり、今のところ回復の兆しは認められない。 (2)県道沿いに老朽化した店舗や事務所が見られる商況の冴えない在来の商業地域であり、地価水準は依然として弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市若松町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,174 円／平米 18万9,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,860 円／平米 22万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,661 円／平米 18万7,321 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220819201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市若松町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,557 円／平米 19万3,589 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,673 円／平米 21万3,809 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,233 円／平米 18万9,212 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市若松町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,750 円／平米 16万1,168 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,008 円／平米 16万8,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,788 円／平米 18万1,129 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市若松町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,259 円／平米 13万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,861 円／平米 15万4,922 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,664 円／平米 18万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220819201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市若松町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,505 円／平米 12万686 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,527 円／平米 16万430 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,823 円／平米 18万7,857 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情