路線価 (2023) 山梨県甲府市北口1-50-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市北口１丁目５０番４外
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲府市中心部の高度利用が可能な地域である。需要者は中堅マンション開発業者が中心で、甲府市中心部での用地取得を積極展開しているが、マンション適地は希少性が高いため潜在的需要には根強いものがある。中心となる価格帯は開発業者による投資採算性等により大きく異なるため一概に見出せない状況にあるが、マンション販売価格は３ＬＤＫ、４ＬＤＫで３，８００～４，２００万円が主流となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、甲府駅周辺および甲府市中心部の商業地域等である。需要者の中心は、中堅のマンションデベロッパー等である。甲府駅徒歩圏内ではマンション適地の供給は少ないものの、新規のマンション分譲や建設計画等が見受けられ、実需は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯はデベロッパーの採算性等の違いにより差異が大きく見いだせない状態であるが、マンション販売価格は３ＬＤＫ、４ＬＤＫで４，０００万円前後が主流となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 甲府駅徒歩圏内の高層店舗付共同住宅等を中心とする地域である。開発法による価格は、対象標準地に分譲マンションを建設し販売することを想定した価格で、開発業者の投資採算性を反映した価格である。一方、比準価格は、現実の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上により、本件においては各手法の信頼性・規範性は同程度であるため、比準価格と開発法による価格を相互に関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 甲府駅徒歩圏内の店舗兼共同住宅等が見られる地域であり、開発法による価格は分譲業者の投資採算性を反映した規範性のある価格である。一方、取引事例比較法による比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある価格である。以上より、本件では各手法に当たり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的な規範性や信頼性は同程度であることから、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲府駅北西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	197.8 坪 (654 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、ホテル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市北口１丁目５０番４外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地（分譲マンション用地）
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	44 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府駅徒歩圏内では分譲マンションが増加傾向にあり、マンション適地については、その希少性からマンション開発業者を中心とした一定の需要が認められる。このため、需給関係は当面堅調に推移するものと予測する。 (2)甲府駅徒歩圏内においては分譲マンションが増えつつあり、まとまった土地が少ないため、駅周辺のマンション適地については希少性があり、実需は底堅い状態である。尚、地価水準は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地（分譲マンション用地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレ等による資材価格上昇の影響はあるものの、甲府市中心部におけるマンション需要は堅調に推移している。 (2)全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の世帯数は増加しているが、人口は減少傾向で、高齢化率は上昇している。
地域要因
(1)甲府駅徒歩圏内のマンション適地は希少性があるため、デベロッパーからの潜在的な需要は引き続き堅調に推移している。 (2)甲府駅徒歩圏内のマンション適地として希少性があり、駅徒歩圏内では新規分譲や建設計画等も見られ、コロナ禍においても潜在的な需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211219201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市北口１丁目５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,313 円／平米 24万5,679 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,718 円／平米 24万3,712 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,727 円／平米 38万2,593 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220319201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市北口１丁目５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,270 円／平米 24万8,843 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,210 円／平米 25万5,256 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,019 円／平米 40万89 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211219201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市北口１丁目５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,540 円／平米 19万6,839 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,119 円／平米 26万1,567 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,976 円／平米 39万3,335 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220519201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市北口１丁目５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,541 円／平米 31万2,553 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,151 円／平米 38万7,301 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情