路線価 (2023) 山梨県甲府市東下条町字西河原4-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
価格時点	2023 年
駅名	甲斐住吉駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は幹線道路沿いに立地を希望する事業者や中堅企業等。近隣地域は、幹線道路沿いの事業所のほか店舗や一般住宅等が見られる路線商業地域。道路反対側は河川の土手であり繁華性にやや劣るが値頃感が出てきている。また、リニア新駅への期待感があるが、今のところ大きな影響は見られない。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は甲府市を中心とする路線商業地域で、需要者の中心は自己使用目的の県内の法人・個人事業者等である。近隣地域は幹線国道沿いの商業地域であるが、市街化調整区域内に存し、国道の片側が荒川の土手に面するため店舗等の集積度は低い。リニア中央新幹線の新駅予定地から概ね直線１ｋｍ圏内にあるため将来発展が期待されるが、商業地価格への影響は今のところ認められない。取引される規模はまちまちで、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 甲府市南部の国道沿いに事業所等が見られ集積度にやや劣る路線商業地域である。市街化調整区域内であり自己使用目的の市場参加者が中心となることから賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用しなかった。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 市街化調整区域内の路線商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、主たる需要者は自己使用目的の県内の法人・個人需要者等と認められ、収益還元法は規範性に乏しいので適用できなかった。近隣地域においては取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、商業地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲斐住吉南方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	145.8 坪 (482 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模自動車関連施設が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	20 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府市南部の国道沿いの事業所等が見られる路線商業地域。南西方にリニア中央新幹線の新駅が建設予定だが特に目立った変動はなく、当面は現状を維持するものと予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)幹線国道沿いの路線商業地域で、近隣地域の南西方にリニア中央新幹線の新駅が建設される予定であるが、今のところ地価への特段の影響は認められず、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の路線商業地において、全体的には周辺市町の大型ＳＣ等への顧客の流出等により需要は弱く、商業地の不動産取引は低調。 (2)地元経済の先行きに対する不透明感は根強いが、アフターコロナを見据え、経済環境の持ち直しが見られ、地価は安定化傾向にある。
地域要因
(1)交通量は多いが市街化調整区域内にあり、店舗等の連担性に欠け、中心となる店舗等も無い。背後住宅地との価格接近からやや値頃感が出てきている。 (2)近隣地域の南西方にリニア中央新幹線新駅の建設予定があるが、今のところその影響は認められず、地価は概ね現状維持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211219201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,595 円／平米 15万4,043 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,222 円／平米 15万2,810 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,418 円／平米 13万6,928 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211119201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,325 円／平米 13万9,926 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,241 円／平米 14万6,261 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,463 円／平米 13万7,077 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,880 円／平米 15万8,291 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,844 円／平米 17万1,396 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,475 円／平米 13万7,116 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220119201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,897 円／平米 19万1,407 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,492 円／平米 19万69 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,225 円／平米 14万6,208 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ２２１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市東下条町字西河原４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,386 円／平米 14万6,740 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,987 円／平米 14万5,421 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,030 円／平米 12万9,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情