路線価 (2023) 山梨県甲府市徳行2-2261-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市徳行２丁目２２６１番２
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (807 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (807 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甲府市内を中心に隣接市町を含む圏域にある工業系地域である。需要者は地元個人事業者又は中小企業が中心で、県外資本の参入は殆ど見受けられない。近隣地域では、空き物件も見受けられるが、住宅地域及び商業地域に隣接しているため用途の多様性が認められる。取引価格は、画地規模等の個別的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、甲府市を中心とする中小工場及び倉庫等の工業地域である。近隣地域は従来は家具製造業者を中心とする地域であったが、空き倉庫等が目立ち土地の有効利用がなされていなかった。しかし、近年は県内の交通アクセスの整備に伴い企業進出が増加しつつあり、また、近隣地域は住宅地域及び商業地域に隣接し用途の多様性があるため潜在的な需要も認められる。用途の多様性ゆえに需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中小規模工場のほかに倉庫等が見られる工業地域である。工業系物件については、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、周辺地域との比較による用途の多様性を反映した実証的な価格である。よって、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に前年公示価格からの推移も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は既成市街地の工業地域に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲府駅南西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	244.1 坪 (807 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほかに倉庫等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市徳行２丁目２２６１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	55 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模工場のほかに倉庫等が見られる工業地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。地価水準は、工業系物件への堅調な需要を受け、底堅く推移するものと予測する。 (2)中小規模工場や倉庫等が見られる工業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。県内では交通アクセスの整備に伴う投資が見られるため、地価は回復傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山梨県内への工場又は物流施設等の進出意欲は回復しつつある。このため、工業系物件の需給関係は堅調に推移している。 (2)県内ではリニア新幹線や中部横断道等の交通アクセスの整備に伴い県外資本の先行投資も増加しつつあり、工業地需要は回復基調にある。
地域要因
(1)空き倉庫等が目立ち土地の有効利用がなされていない面もあるが、周辺土地の利用状況から用途転換を前提とした潜在的需要が認められる。 (2)工場だけに留まらない用途の多様性を秘めたエリアであり、用途転換を前提とした潜在的需要も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211019201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市徳行２丁目２２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,868 円／平米 16万4,864 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,519 円／平米 16万3,710 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,851 円／平米 15万1,583 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220119201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市徳行２丁目２２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万261 円／平米 13万3,103 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,235 円／平米 12万9,711 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,789 円／平米 14万8,072 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220419201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市徳行２丁目２２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,325 円／平米 13万8 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,168 円／平米 12万9,489 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,861 円／平米 14万5,004 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ２２１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市徳行２丁目２２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,386 円／平米 14万6,740 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,987 円／平米 14万5,421 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,075 円／平米 14万5,712 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情