路線価 (2023) 山梨県都留市四日市場字中溝820-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 都留市山梨県都留市四日市場字中溝８２０番１外
価格時点	2023 年
駅名	赤坂駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	935万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	935万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円／坪 1平米 4万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都留市及び周辺市町の住宅地域一円である。需要者の中心は都留市及び周辺市町等に勤務する３０～４０代の一次取得者等であり、同一需給圏外からの転入者は大学生を除くと少ない。生活利便性の良い住宅地域であり、周辺では分譲開発が多く、需要も相応に認められ、地域的に発展傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が７００～９００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は都留市内の住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中心で、圏外からの転入者は少ない。取引は富士急行線沿線を中心に広く見られる中、小中学校周辺等、生活利便性、住環境や街路条件の優る地域の需要は堅調で、価格水準も安定的である。一方、既成住宅地域は取引は全般的に低調で、価格水準も幅広く、低額の取引も見られる。中心となる価格帯は土地総額で７百万円前後、建売分譲の土地建物総額で２千万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域で、市場参加者の観点から収益価格の規範性は乏しいことから収益還元法は適用しなかった。需要者である個人は、住宅地としての居住の快適性及び利便性に着目して、類似不動産の取引価格等による市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向にある。したがって、本件では市場の実態を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自用目的の個人が中心であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主による節税目的の建築が中心であり、画地規模も小さく、共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	赤坂駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周辺に農地の多く残る中規模一般住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都留市山梨県都留市四日市場字中溝８２０番１外
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	220 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	225 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅を中心とする利便性の良い住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。受給は安定的で、地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (2)近年周辺地域においては宅地開発や、共同住宅等の建築が多く見られ、全般的に取引も堅調であることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化により一次取得の住宅需要層の人口が減少しており、需要は弱含みで推移している。 (2)人口は減少、世帯数は微増傾向。地価は全般的には弱含みの中、一部で下げ止まりも見られる。新型コロナの不動産市場への影響は軽微。
地域要因
(1)新規の分譲地開発が多く、利便性の良好な地域であり、他の地域と比べ選好性が高く、需要は安定的である。 (2)生活利便性の良好な平坦な地域で、農地等空地も多く残る為、近年宅地開発、共同住宅等の建築が多く見られ、地域の市場性は相対的に高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220219204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市四日市場字中溝８２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,204 円／平米 15万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,243 円／平米 14万2,961 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,724 円／平米 14万4,552 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市四日市場字中溝８２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,863 円／平米 13万1,787 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,176 円／平米 12万6,210 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,283 円／平米 14万3,094 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２２１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市四日市場字中溝８２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,171 円／平米 11万6,275 円／坪
推定価格 平米 坪	4万526 円／平米 13万3,979 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,159 円／平米 14万2,684 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220719204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市四日市場字中溝８２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,037 円／平米 12万2,444 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,850 円／平米 11万8,520 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,112 円／平米 13万5,916 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情