路線価 (2023) 山梨県都留市桂町793-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 都留市山梨県都留市桂町７９３番１外
価格時点	2023 年
駅名	東桂駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,610万 円 (1637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,610万 円 (1637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都留市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、規模の大きな土地についてはロードサイド型の店舗を展開をする県内外の法人等である。近隣地域は、国道沿いに大型店舗、小規模店舗、一般住宅が混在しており、路線商業地域としては店舗の集積度が低く、商況はやや劣る。不動産取引が活発でない地域であり、事業用定期借地権方式での賃貸借も多いことから中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は都留市及び隣接市町村の商業地域、特に路線商業地域。需要者は飲食チェーン等の多店舗展開企業を中心に、資本力を有する地元法人等が考えられる。田野倉地区の路線商業地域等、出店需要が底堅い地域もあるが、事業用借地等による賃借需要が中心である。一方、中心市街地の既成商業地域は小規模区画が多い中、繁華性も低く、取引は低調である。商業地の取引は少なく、取引の個別性も強いため、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 背後地人口の減少等により、賃貸需要が弱く投下資本に見合う賃料が得られない状況にあるため、収益価格は低位に試算された。同一需給圏内では、道路の系統・連続性、商業集積度等の店舗立地環境の優劣により地価水準が形成されており、需要者は類似物件の取引価格との比較により購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、本件では比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 飲食店、事業所等を中心とする路線商業地域であるが、投資採算性、市場成熟度等の観点からは収益目的の土地取得の可能性は低く、収益価格の規範性は低い。需要者の中心である法人等は土地相場等に着目して取引意思決定すると考えられ、同視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東桂駅東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	495.2 坪 (1637 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、事務所を中心とする路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都留市山梨県都留市桂町７９３番１外
標準地の範囲
東	420 m
西	170 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	46 m
奥行き	35 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東桂駅東方、国道沿いの飲食店や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。人口減少の影響で地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (2)地域に特別な変動要因はない中、周辺地域においては新規出店等は見られず、商業地の取引も低調であることから、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化や人口減少による購買力の低下、Ｅコマース市場への客足の流出等により需要は弱含みである。 (2)田野倉地区、「文大通り」の路線商業地域の商況は概ね堅調である一方、都留市駅、谷村町駅周辺の既成商業地域の商況は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であるが、店舗の集積度は低い。背後住宅地価格との比較で値頃感が出つつある。 (2)地域に特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220419204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町７９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,073 円／平米 5万9,749 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,897 円／平米 15万1,735 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,975 円／平米 14万2,075 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町７９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,128 円／平米 14万5,887 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,714 円／平米 14万1,212 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,551 円／平米 13万7,368 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町７９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,767 円／平米 10万5,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,051 円／平米 10万2,655 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,965 円／平米 12万2,206 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県都留市桂町７９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,692 円／平米 17万894 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,485 円／平米 14万7,067 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ２２１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県都留市桂町７９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万891 円／平米 16万8,246 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,722 円／平米 17万993 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,577 円／平米 13万7,454 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情