路線価 (2023) 山梨県都留市小形山字沖大原15-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 都留市山梨県都留市小形山字沖大原１５番２外
価格時点	2023 年
駅名	田野倉駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,840万 円 (5409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9,840万 円 (5409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は郡内を中心に県内一円に及ぶ工業地域である。需要者の中心は資本力のある企業である。令和３年４月に東富士五湖道路と新東名高速道路が自動車専用バイパスを介して接続し、令和３年８月には中部横断道自動車道が全線開通したことから、山梨県内の工場地・物流施設用地の需要が高まった。近隣地域及びその周辺地域においては取引が少なく、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は都留市を中心に郡内の工業地域一円。需要者は県内外の製造業者、物流業者である。ＥＣ市場の拡大により大都市近郊の大規模多機能型物流施設のみならず、地方都市の中規模の物流拠点への需要も堅調で、製造業についても需要は回復基調。圏内は工業用地が少ないことから、取引は全般的に低調であるが、取引動向等からは需要は底堅いと考えられる。工業地は取引の個別性が強く、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には自己使用目的の流通業務施設等が多く、工場の賃貸市場は未成熟であることから収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工業地の事例を採用して求めており説得力を有する。したがって、一般的要因及び同一需給圏内における工場地の需給動向等に留意のうえ、市場の実態を反映した信頼性の高い取引事例価格から求めた比準価格を採用し、単価と総額の関係も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自用目的の物流業者等が想定され、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、自用目的の取引が支配的であり、また賃貸市場は未成熟であることから、賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を重視し、圏内の基準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	田野倉駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	1636.1 坪 (5409 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模配送センター、倉庫を中心とする工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都留市山梨県都留市小形山字沖大原１５番２外
標準地の範囲
東	160 m
西	110 m
南	90 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	流通業務施設地
画地の形状等
間口	58 m
奥行き	86 m
面積	5000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都留市北東部に存する中規模の配送センターや工場等を中心とする工業地域である。山梨県の高速道路ネットワークが拡大したことから、今後しばらくの間は、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)工業用地の需要は底堅い一方、圏内においては用地自体が限定されており、地価はやや強含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナによる経済活動の再開により、景気は回復傾向にあるが、世界的な金融引き締め等による海外景気の下振れに留意する必要がある。 (2)県内の工業地の需要は物流業を中心に堅調に推移している。なお、郡内地方は工業用地が少なく、地形からも開発余地が限定されている。
地域要因
(1)令和３年の中部横断自動車道の全線開通等により、山梨県内の工場地需要が高まっている。 (2)地域に特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221019204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市小形山字沖大原１５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,184 円／平米 5万198 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,871 円／平米 5万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,298 円／平米 6万493 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県都留市小形山字沖大原１５番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,642 円／平米 6万4,936 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,642 円／平米 6万4,936 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,221 円／平米 6万239 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	9.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220519208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県都留市小形山字沖大原１５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,010 円／平米 5万2,929 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,853 円／平米 5万5,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,726 円／平米 6万1,908 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｃ２２１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県都留市小形山字沖大原１５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,205 円／平米 5万268 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,054 円／平米 4万9,769 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,607 円／平米 5万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情