路線価 (2023) 山梨県山梨市上神内川字幸ノ神852-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 山梨市山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
価格時点	2023 年
駅名	山梨市駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、山梨市及び峡東エリアの住宅地域である。需要者の中心は山梨市、甲府市などに勤務先を有する勤労者層であると認められる。既成の住宅地域であり、区画の整然性に欠けているのが弱点。近年、付近の県道が拡幅改良されたので、周辺の開発も期待される。また、山梨駅の南口が本年開設されたので、今後の発展が期待される。需要の中心は２５０㎡程度で８００万円強、土地建物（新築）総額で２，７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は山梨市中心部を中心に山梨市全域に及ぶ住宅地域である。需要者は市内及び周辺市に勤務先を有する一次取得者層を中心とし、隣接市からの転入者も見られる。ＪＲ山梨市駅徒歩圏内であるが、中央線東側地域では農地も残り積極的に土地取引が行われている状況ではない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築戸建物件で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする地域であり、アパートも散見されるものの、生活利便性、住環境が今ひとつであるため、賃貸市場が未成熟であるといえる。したがって、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が圧倒的であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との価格バランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域である。アパート等の収益物件も幾つか見られるが賃貸市場が未成熟で、事業収支の観点から収益還元法を適用することは現実的ではないため、収益価格は試算できなかった。よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山梨市駅東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山梨市山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	29 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．１市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の一般住宅地域である。県道の拡幅改良等により利便性は高まっている。峡東地方の経済不振の影響から需要は少ない。当分の間、地価水準はやや下落傾向が続くものと予測する。 (2)山梨市中心部に存する既成の一般住宅地域で、山梨市駅南口の利用が開始されたが、今のところ当地域には目立った変動要因とはなっておらず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)山梨市内の住宅地においては、コロナ禍の影響よりも従前からの人口減少及び高齢化の影響が強く、宅地に対する需要は減退傾向が続いている。
地域要因
(1)ＪＲ山梨市駅の南口が開設されたが、今後徐々に生活利便性が向上していくものと予測される。 (2)ＪＲ山梨市駅徒歩圏内であるが、周辺には農地等も多く見られ土地需要は低調であったが、値頃感から下落幅は縮小傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万177 円／平米 9万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,905 円／平米 9万8,866 円／坪
標準価格 平米 坪	3万830 円／平米 10万1,924 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,402 円／平米 9万7,203 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,537 円／平米 9万4,343 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,325 円／平米 10万3,560 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,983 円／平米 9万2,512 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,745 円／平米 8万8,419 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,027 円／平米 10万2,575 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210919205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,584 円／平米 9万4,499 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,690 円／平米 10万4,767 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白地
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220419205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,262 円／平米 11万9,882 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,875 円／平米 10万8,685 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,702 円／平米 10万4,807 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情