路線価 (2023) 山梨県山梨市上神内川字一丁田1224-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 山梨市山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
価格時点	2023 年
駅名	山梨市駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,499 円／坪 1平米 5万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山梨市などの峡東地域や甲府市の普通商業地域である。需要者の中心は中・小規模の事業者である。山梨市駅との接近性に優れているが、付近に集客の核となる大型商業施設がないことから、商況は不振である。逆に郊外の大型店へ顧客の流出が続いていることから、地価は下落傾向で推移している。なお、既存の建物付き土地については、取引物件の個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見出だせない状況である。 (2) 同一需給圏は山梨市内を中心に峡東地域全域の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は県内企業や資金力のある個人事業者等で、一部に県外資本も見受けられる。近隣型の日用品小売店舗や飲食店等を中心とする古くからの駅前通り沿いの商業地域で集客力の高い核店舗もなく商況は冴えない。店舗形態により規模も多種多様で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前の市道沿いに銀行や店舗・事務所の立地する普通商業地域である。しかし、市内住民を顧客としており、広域的な範囲から顧客を吸引する地域ではないため、収益価格はやや低位に試算されている。付近での取引は自己使用目的に係るものが中心であることから、比準価格を重視しつつ、収益価格をも斟酌し、周辺の公示地との価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は古くからの低層店舗等を中心とする駅前商業地域である。賃貸用店舗もあるものの一般賃貸向け市場は低迷しており、現状では投下資本に見合う賃料が得られないのが実情で、自己利用を目的とした比準価格に比較して低位に試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に、前年公示価格からの推移も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山梨市駅北方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	108.3 坪 (358 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山梨市山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
標準地の範囲
東	20 m
西	35 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山梨市駅に近い既存の商業地域である。郊外の大型店舗へ顧客は流出しており商況は冴えない。商況の不振から、当分の間、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (2)山梨市駅前の旧来からの商業地域で、商況は低調である。特に目立った変動要因はなく当面は現状維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)当市の商業地は集客力の高い店舗が見られず、新型コロナウイルス感染症の影響というより、従来から出店需要は低調で地価は弱含み。
地域要因
(1)駅前商業地域であるが、集客力に乏しいのが欠点。今年度はＪＲ山梨駅に南北自由通路ができたが、繁華性が増すことはほとんど無かった。 (2)駅前商業地域であるが、集客力のある施設は少なく商況は衰退化傾向にあり、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220819201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,557 円／平米 19万3,589 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,673 円／平米 21万3,809 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,371 円／平米 18万3,057 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220119201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,750 円／平米 19万4,228 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,986 円／平米 19万1,702 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,595 円／平米 18万3,797 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,654 円／平米 19万3,910 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,009 円／平米 19万1,778 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,617 円／平米 18万3,870 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,144 円／平米 16万2,470 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,222 円／平米 17万9,258 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,385 円／平米 18万3,103 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,750 円／平米 16万1,168 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,008 円／平米 16万8,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,847 円／平米 18万1,324 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情